2023年房地产估价简答题(四篇)
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房地产估价简答题篇一
尊敬的先生/小姐：
非常感谢您抽出宝贵的时间予以审核我的求职信。本人欲申请贵公司招聘的房地产评估员一职。我自信符合贵公司的要求。
我是从天津国土资源和房屋职业学院的一名即将毕业的学生，我的所学习的专业是房地产经营与估价。这个专业不仅使我对于房地产评估程序和建筑工程预算有一个明确的了解，而且对于房地产的政策敏感度有一个很好的提高。在校期间，我努力学习专业知识，养成了独立思考的能力。同时也具备了一定的专业知识，我参加过学校组织的房地产评估实训，对于房地产评估报告以及评估程序能较好的掌握。并且我积极的参加学校组织的各项活动，在社团活动中也积极踊跃。并且在暑假期间，我参加过另一所评估公司的实习，对这项工作有更深的了解，且能独立操作单份报告的制作。大学三年，我深深地感受到，在优秀单位共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。前辈们教我勤奋、尽责、善良、正直；大学的三年培养了我实事求是、开拓进取的作风。我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能为这一光荣的事业添砖加瓦；我会在实践中不断学习、进步。虽然在众多的应聘者中我不一定是最优秀的,可是我仍很自信,请关注我的未来!
我性格开朗，乐于结交朋友。喜欢唱歌，听音乐，业余时间也喜欢和朋友去唱歌打羽毛球，每周进行一次锻炼让我拥有健康的身体。闲暇时间我会逛逛网页，了解今天发生的一些实事。我个人肯吃苦，有上进心和责任感，旺盛的精力让我勇于接受任何挑战。我真诚的希望自己能有幸为贵公司的发展尽一份绵薄之力。随信附有我的简历，若能有幸与您见面，我将万分感激。此致
敬礼！
自荐人：张宗瑾
2011年12月1日
房地产估价简答题篇二
《房地产估价》课程设计
目录
1市场调查及分析
1.1盐城地区宏观环境
人口数据
经济数据
收入数据
1.盐城地区房地产政策
盐城地区房地产市场发展状况
项目周边房地产状况
项目周边概况分析
.项目地块周边情况分析
.项目技术经济指标的确定
3.工程项目开发总进度计划
土地费用
其他成本费用
开发费用
项目总投资估算
.5.工程投入费用
.5.销售收入费用
.5.贷款计划
.5.投资计划
风险分析
.1盈亏平衡分析
.2敏感性分析
社会效益评价
.3项目经济效益评价
1市场调查及分析1.1盐城地区宏观环境
1.1.1人口数据
盐城地区人口总量保持稳定，全市常住人口为6709629人。共有家庭户 2609831户，集体户69669户，家庭户人口为6449857人，集体户人口为259772人。平均每个家庭户的人口为2.47人。盐城市常住人口规模在苏州市（1072.17万人）、徐州市（880.20万人）和南京市（843.62万人）、南通市（731.00万人）之后，居全省十三市第五位。人口基数大，房地产潜力巨大。
1.1.2经济数据
经济保持稳定增长。2020年，全市实现地区生产总值5953.4亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。其中，第一产业实现增加值661.2亿元，比上年增长2.7%；第二产业实现增加值2379.4亿元，比上年增长2.8%；第三产业实现增加值2912.8亿元，比上年增长4.3%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9，第三产业比重比上年提高了1个百分点。
1.1.3 收入数据
生活水平不断提高。2020年，全体居民人均可支配收入33707元，比上年增长5.0%。城镇常住居民人均可支配收入40403元，比上年增长4.1%；人均消费支出20794元，比上年下降0.7%。农村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增长6.3%；人均消费支出14994元，比上年下降3.3%。
1.1.4 交通发展迅速
城乡建设成效显著。2020年，全市交通建设完成投资183.2亿元，盐通铁路建成通车，盐城高铁实现“县县全覆盖”，“1+8”铁路综合客运枢纽同步运营，盐城站日开行列车达66对。提档升级农村公路1121公里，新改建桥梁759座，建成美丽乡村旅游公路1036公里。建成沿海港口5万吨级码头2座，万吨级以上码头泊位累计24个。新建和改造brt站台61座，新增新能源公交车150辆，优化新增线路50条。
1.2盐城地区房地产政策
a.房贷新政出台，3月1日起办理新政规定房贷客户将利率定价方式转换为lpr+加点,或固定利率转换办理时间为2020年3月1日到8月31日。
b.《契税法》正式公布。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》将施行;
c.盐城出台人才新政购房补贴15-40万，盐城推出升级版人才新政，对20所名校应届毕业生给予全方位补贴。购房:本科生15万、研究生20万、博士40万，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大学本1500元/月。
d.盐城调整公积金月缴存基数上限，自2020年7月1日起，职工住房公积金月缴存工资基数上限为20500元机关事业单位及其职工缴存比例仍为12%;企业及其职工缴存比例为5%6%-12%;个人缴存者缴存比例为10%。
1.3盐城地区房地产市场发展状况
房地产销售稳步增长。2020年，全市房地产开发投资516.9亿元，比上年增长21.3%，其中住宅投资完成401.4亿元，比上年增长16.5%。全市实现商品房销售面积1071.5万平方米，比上年增长26.0%，其中住宅939.5万平方米，比上年增长27.3%；商品房销售额851.9亿元，比上年增长43.0%，其中住宅销售额748.6亿元，比上年增长46.2%。
综上研究盐城房地产，历年来销售套数，销售面积，销售均价均在逐步增长，房地产市场状况发展良好。
1.4项目周边房地产状况
中海华樾
参考价：均价16800元/㎡
物业类别:住宅商业
所属区域:城西南
建筑类别:多层 高层 小高层
开盘时间:2021.05.26
所属学区:神州路学校
容 积 率:2.5
开 发 商:盐城润海置业有限公司
占地面积:10.28万㎡
建 筑 商:未填
建筑面积:25.7万㎡
项目地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）
售楼地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）
楼盘特色:品牌房企 全功能master住区
房源情况:150 131 109 130 138 134
凤麟府
参考价：16500元/㎡
物业类别:住宅 商铺
所属区域:城西南
建筑类别:高层 小高层
开盘时间:12月1日
所属学区:盐都区实验小学、盐城市第一初
容 积 率:2.5
开 发 商:江苏通园弘置业有限公司
占地面积:约150亩
建 筑 商:未填
建筑面积:约32.57万方
项目地址:盐城市神州路海阔路交汇处（盐都区实验小学旁）
售楼地址:盐城市神州路海阔路交汇处凤麟府营销中心
楼盘特色:临近高架
房源情况:163 99 119 127 141。
南国裕墅
物业类别:住宅 商铺
所属区域:城西南
建筑类别:低层、低层住宅
开盘时间:2018年9月
所属学区:崇礼路小学、盐城市第一初中
容 积 率:1.01
开 发 商:江苏缘隆置业有限公司
占地面积:60407.5m²
建 筑 商:未填
建筑面积:88641m²
项目地址:神州路156号
售楼地址:盐城市盐都区神州路与赶海路交汇处
楼盘特色:低层、低层住宅
房源情况:法式低层、花园洋房
2项目周边概况分析2.1项目地块周边情况分析
城西南区位，城市南进东扩重点发展区域之一。衣食住行各种生活配套齐全，生活便利。规划幼、小、初学区。城西南是作为城南以及高新区的重要衔接部分，可快速链接聚龙湖板块的居住区域，是盐都区政府重点打造的优质地段。近几年板块发展迅猛，配套设施齐全，未来随着城市的扩张，城西南将成为盐城重要组成部分。华樾项目位于城西南板块的住宅区，坐落于城市主干道盐渎路旁，周边配套成熟。
幼儿园：自建幼儿园 中小学：盐都区实验小学、盐城市第一初级中学、枫叶国际学校
综合商场：吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙 公园：小马沟城市绿廊、丽都公园、润都生态公园
医院：第三人民医院南院、盐城第一人民医院南院、盐渎社区卫生服务中心
银行：盐城农商银行、南京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行
2.2项目技术经济指标的确定
1、地块位置：地块位于盐渎路与神州路交汇口，占地75亩（49950㎡）。
2、总建筑面积:124800平方米
3、容积率：≤2.54、绿化率≥35%（规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比）
5、地块性质：住宅、商业
6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积、建筑覆盖率）
7、总占地面积：49950平方米（75*666.66=49950平方米）
8、住宅建筑面积：124800平方米
3可行性研究分析3.1项目设计方案
项目设计建造共12栋住宅楼，每栋20层，每层520㎡，共720户。其中，地下车库面积15000m²，道路及绿化面积17500m²，项目总建筑面积为124800m²，总占地面积为49950 m²，容积率为2.49。
3.2工程项目开发总进度计划
项目共12栋住宅楼，分为两期开工。
一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；
二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；
工期划分：
一期工程：2022年1月开工，建筑面积为62400m²，计划2023年4月完工，建设工期16个月，其中分为两个标段建设；
二期工程：2023年5月开工，建筑面积为62400m²，计划2024年8月完工，建设工期16个月，分为两个标段建设；
3.3施工进度计划
建设进度安排，计划在3年内完成该项目，具体安排如下：
2021年6月～12月：前期工程；
2022年1月：一期一标段建设工程开工；
2022年8月：一期二标段建设工程开工；
2023年1月：一期一标段建设工程竣工；
2023年8月；一期二标段建设工程竣工：
2023年2月：二期一标段建设工程开工；
2024年1月：二期一标段建设工程竣工；
2023年4月：二期二标段建设工程开工；
2024年12月：二期二标段建设工程竣工；
3.4销售价格和销售进度
3.4.1销售计划期
销售期为4年，2022年6月开始预售，2023年销售完一期一标段，2023年销售一期二标段，2014年销售完一期二标段，2024年销售二期。
3.4.2比较实例选择
中海华樾隶属于中国建筑集团有限公园，1979年创立于香港，拥有41年房地产开发与不动产管理经验，始终坚持主流城市核心地段打造主流精品物业。于2013年入驻盐城，经过7载蓬勃发展，成为城市高端人居代表品牌，建面约109-134㎡都会风范成品住宅 二期焕新登场；目前少量房源在售，高层19#、21#、26#，建面约109㎡、130㎡、132㎡，参考价16800元/㎡；小高层22#，建面约134㎡，参考价17000元/㎡左右；低层住宅20#、23#、25#，建面约138㎡、150㎡，参考价18000-19000元/㎡。
凤麟府项目是由碧桂园集团、通银集团、弘阳集团联合打造，1、项目自身配备幼儿园，紧邻盐都区实验小学、盐城市第一初级中学。2、紧邻西环路高架，海阔路、神州路主干道，交通便捷。3、畅享3公里繁华都市圈，项目涵盖吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙、等大型商业生活配套。4、项目周边景观资源丰富，丽都公园、润都生态公园和小马沟城市绿廊。
南国裕墅项目临近盐都区崇礼路实验学校、崇礼路幼儿园和枫叶国际学校。周边商业区覆盖（中南世纪城、南金鹰、吾悦广场等），医疗覆盖（第一人民医院、南三院）。靠近盐渎路和海洋路高架，出行方便。
3.4.3比较因素说明表
本项目于2022年6月开始销售，其周边交通便捷，四通八达，基础配套设施齐全，商业程度较为繁华。小区绿化率高，停车位足够。将本项目与三个比较实例在交易日期、交易情况、区域个别因素等多个方面进行比较。并编制比较因素条件说明表。
估价比较因素条件说明表
估价对象
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
销售均价（元/㎡）
待估
16800
16500
19000
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易日期
2022年1月
2022年1月
2022年1月
2022年1月
交易情况
正常
正常
正常
正常
区
域
因
素
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
道路通达性
好
好
好
好
基础配套设施
齐全
齐全
较齐全
非常齐全
区域商业繁华程度
繁华
繁华
较繁华
非常繁华
区域生活设施水平
好
好
好
好
环境优劣程度
建设中
好
较好
好
个
别
因
素
小区环境条件
好
好
较好
非常好
停车情况
停车位足够
停车位足够
停车位足够
停车位足够
物业情况
有物业
有物业
有物业
有物业
比较因素条件指数表
估价比较因素条件指数表
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
用途
交易日期
交易情况
区
域
因
素
交通便捷度
基础配套设施
区域商业繁华程度
区域生活设施水平
环境优劣程度
个
别
因
素
小区环境条件
停车情况
物业情况
估价比较因素条件修正系数表
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
销售均价（元/㎡）
16800
16500
19000
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区
域
因
素
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
基础配套设施
100/97
100/97
100/98
区域商业繁华程度
100/99
100/98
100/101
区域生活设施水平
100/98
100/100
100/100
环境优劣程度
100/102
100/100
100/101
个别因素
小区环境条件
100/100
100/98
100/101
停车情况
100/99
100/99
100/98
物业情况
100/100
100/100
100/100
比准售价
17680
17890
19200
3.4.4估价对象销售均价
经过比较分析，采用市场比较法，考虑市场交易情况、市场交易日期、区域因素、个别因素等，将估价对象与中海华樾、凤麟府、凤麟府天铂三个可比实例进行对比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期开盘时，估价对象销售均价定为18257元/㎡。并且根据盐城市年销售均价走势定销售均价年增长率约为6.8%。则2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。
3.5项目开发各成本及财务报表
3.5.1土地费用
取得该块土地的价格为5.2亿元（熟地价）。
3.5.2其他成本费用
根据2014年江苏省建设工程费用定额，建安成本定为2000元/㎡，则总建安费用为20486万元，前期费建安费用×5.8%，附属配套费建筑面积100元/㎡，公共基础设施费为建筑面积150元/㎡。不可预见费为土地成本，建安费用，前期工程费，附属配套费，公共基础设施费总和的3%。
3.5.3开发费用
项目的开发费用包括管理费，销售税费，财务费用。现场管理费为开发总成本的3%，销售税费为总销售收入的5%，财务费用为所有贷款所产生的利息总和。
3.5.4项目总投资估算
项目
总额（万元）
说明
1.开发成本
85604.06
1）土地成本
52000
已知
2）建安费用
24960
总建筑面积×2000元/㎡
3）前期工程费
1447.68
建安费用×5.8%
4）附属配套费
1248
建筑面积×100
5）公共基础设施费
1872
建筑面积×150
6）不可预见费
4076.38
{（1）+2）+3）+4）+5）}×5%
2.开发费用
16338.31
1）管理费
2568.12
1×3%
2）销售费
13328.388
销售总收入×5%
3）财务费用
441.80
贷款利息总和
总成本
101942.37
1+2
3.5.5工程投入费用
一期工程建筑面积为62400㎡，二期程建筑面积为62400㎡，根据项目分期建设施工划分表，2022年建设建筑面积41600㎡，2023年建设建筑面积41600㎡，2024年建设建筑面积41600㎡。所以求出2022年到2024年建设面积各为33.3%，33.3%，33.3%。
3.5.6销售收入费用
销售计划：2022年6月，开始一期销售，预计销售期为一年；2024年6月，开始二期销售，预计销售期为一年。由表可知，2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。则2022年至2025年项目销售面积分别为31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共计720户，共计720个车位，车位200000元/个，则2023年~2025年销售收入各为60561.84万，64436.88万，68574万，729951万，总销售收入为266567.76万。
3.5.7贷款计划
按照基础：主体：装饰装修=3：5：2的比例分配每年的建设投资费用，工程的建设工期投资为开发成本加管理费加销售费并除去土地费用及前期工程费，约为48053万元。则2021年至2024年投入1447.68万元、21623万元、18019万元、8410万元。
合 计
建设经营期
万元
2021年
2022年
2023年
1、年初借款累计
25047.82
0
1491.11
23556.71
2、本年借款
23114.91
1447.68
21667.23
0
3、本年应计利息
441.80
43.43
398.37
4、销售收入还本付息
23556.71
0
0
23556.71
4.1、本年还息
441.80
0
0
441.80
4、2本年偿还本金
23114.91
0
0
23114.91
5、年末借款累计
25047.82
1491.11
23556.71
0
3.5.8投资计划
通过贷款利息结算表与自有资金，销售收入等结合分析，做出投资计划与资金筹措表
投资计划与资金筹措表
合 计
建 设 经 营 期
万 元
2021年
2022年
2023年
2024年
1.投资总额
101942.37
53447.68
21667.23
18418.21
8409.26
1.1建设投资
101500.57
53447.68
21623.80
18019.84
8409.26
1.2贷款利息
441.80
0.00
43.43
398.37
0.00
2.资金筹集
101942.37
53447.68
21667.23
18418.21
8409.26
2.1自有资金
52000.00
52000.00
0.00
0.00
0.00
2.2贷款
23114.91
1447.68
21667.23
0.00
2.3销售收入建设回投
26827.46
0.00
0.00
18418.21
8409.26
3.5.9土地增值税
土地增值税超率累进税率表
级数
土地增值额
税率%
速算扣除系数
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
0
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分
5%
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分
15%
增值额超过扣除项目金额200%的部分
35%
土地增值税计算表
金额（万元）
说 明
1.销售收入
266567.76
2.扣除项目金额
137125.36
2.1总成本
101942.3743
2.2营业税及附加
14661.23
销售收入的5.5%
2.3印花税及管理费
133.28
销售收入的0.05%
2.4其他项目扣除
20388.47486
总成本的20%
3.增值额
129442.40
1减去2
4.增值比例
94.40%
3÷2
5.适用税率
40%
见土地增值税超率累进税率表
6.土地增值税
44920.69
增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
3.5.10项目利润总额
销售利润统计表
表5
合计（万元）
说 明
1.销售收入
266567.76
2.总成本费用
101942.37
3.营业税及附加
14661.2268
销售收入的5.5%
4.印花税及管理费用
133.28388
销售收入的0.05%
5.土地增值税
44920.69
6.利润总额
104910.18
1-2-3-4-5
7.所得税
26227.55
6*25%
8.税后利润
78682.64
6减7
3.5.11项目损益表
损益表
序
项 目
合 计
建 设 经 营 期
号
销售收入
266567.76
60561.84
64436.88
68574.00
72995.04
总成本费用
101942.37
23160.41
24642.32
26224.46
27915.18
土地增值税
44920.69
10205.58
10858.59
11555.75
12300.77
销售税金及附加
14794.51
3361.18
3576.25
3805.86
4051.22
利润总额
104910.18
23834.67
25359.72
26987.93
28727.87
所得税
26227.55
5958.67
6339.93
6746.98
7181.97
税后利润
78682.64
17876.00
19019.79
20240.94
21545.90
盈余公积
7868.26
1787.60
1901.98
2024.09
2154.59
可分配利润
70814.37
房地产估价简答题篇三
房地产开发公司于2000年5月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权, 并且于2002年5月在此建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年，残值率为0。目前,该类写字楼重置价格为3000元/平方米，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，现在用于出租，每月平均实际收到的租金为3万元.。另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米60元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为建筑重置价格的2%，土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为5%，建筑物的资本化率为6%。试根据上述资料评估该宗地2006年5月的土地使用权的价值。
某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。(1)选定方法收益法
(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)计算总费用
①年管理费=486,000*3.5%=17,010
②年维修费=2500*900*1.5%=33,750
③年税金 =20*900=18,000
④年保险费=2500*900*0.2%=4500
年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486,000-73,260=412,740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6)计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益
=412,740-165,000=247,470
(7)计算土地使用权价值
首先剩余的使用年期为50-2-4=44年
p=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)
房地产估价简答题篇四
房地产委托估价协议书
甲方：晋中市公用基础设施投资建设有限公司
山西飞马投资有限公司晋中分公司（产权方）
山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂（产权方）（以下简称甲方）乙方：晋中兴元会计师师务所有限公司（以下简称丙方）因市政建设的需要甲方委托乙方对位于榆次榆太路196号（山西飞马投资有限公司晋中分公司，山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂）的两座冷库进行评估，兹就甲方委托乙方完成的房产估价事项，订立如下协议：
1、根据国家和省市有关房地产估价的管理规定，乙方应严格按国家有关法律规定实事求是、认真细致地对该两座冷库进行评估，于2008年3月20日以前，将评估报告书交付甲方。
2、甲方应将该房地产的合法证明材料及估价中涉及到有关的资料提供给乙方。
3、本次对两座冷库的评估费用按国家相关规定收费标准执行。
4、本次房产评估费用由晋中市公用基础设施投资建设有限公司承担，在乙方提交报告后10日内付清。
本协议自各方代表签字盖章之日起生效，如有未尽事宜，可经各方协商，做出与本协议具有同等法律效力的补充规定，补充规定不得与本协议内容相抵触，并符合国家有关规定。
5、甲乙双方在履行本协议发生争议，调解不成时，提交晋中仲裁委员会仲裁。
6、本协议正本一式五份，各方各执一份。
甲方(盖章)：
签字：
电话：
乙方(盖章)：
签字：
电话：年月日
