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物业公司成本核算篇一

方案

（一）土地成本总地款1480万元，总建筑面积22000㎡，每㎡建筑面积土地成本为680元

建安成本按框剪结构、酒店外墙、酒店电梯、基本消防、人防、强电弱电、公共管网、公共绿化、给排

水、基本智能系统预埋约2000元／㎡

报建费180元/㎡

地勘、设计、监理约80元／㎡

财务成本、管理成本按直接成本的10%计算294元／㎡

税收营业税、土地增值税预征、企业所得税预征

共10%约450元／㎡

以上成本为3684元／㎡ 按照房地产平均利润30%，本项目按总成本的20%提取利润，则实际售价为4420／㎡

方案

（二）土地成本总地款1480万元，总建筑面积22000㎡，每㎡建筑面积土地成本为680元

建安成本按框剪结构、酒店外墙、酒店电梯、酒店消防、人防、强电弱电、公共管网、公共绿化、给排

水、基本智能系统预埋约2200元／㎡

报建费180元/㎡

地勘、设计、监理约80元／㎡

财务成本、管理成本按直接成本的10%计算314元／ 税收营业税、土地增值税预征、企业所得税预征

共10%约470元／㎡

以上成本为3924元／㎡ 按照房地产平均利润30%，本项目按总成本的20%提取利润，则实际售价为4708／㎡

物业公司成本核算篇二

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；

2、行政办公费；

3、设备设施维护费；

4、公用水电费；

5、清洁绿化费；

6、保安费；

7、固定资产折旧；

8、开办费摊销；

9、不可预见费；

10、管理者酬金；

11、税金。详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节 经费测算

经费测算总表（单位：人民币元）序号 项 目 测算依据 月支出 备 注 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含e型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月）备 注 a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分摊系数测算e型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

（一）人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1)中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2)品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3)安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4)工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5)清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6)高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7)会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8)出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9)维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10)安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11)安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12)清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13)绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14)小计 94 87,600 三费一金

(1)福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2)培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3)工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4)社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6)小计

34,602.00 合计

122,202.00

（二）行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品

（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00 通讯费用

(1)固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2)移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计

1,350.00 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 服装费用

(1)管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2)维修工服装 7 400 2800 233.33

(3)清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4)保安员 43 1000 43000 3583.33

(5)小计

66680 5556.67 合计

14,406.67

（三）设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用

电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

电梯保险费 8 台强电系统维护费

2,000.00

(1)高压供电系统

屏

(2)低压供电系统

屏

(3)备用发电机维护费

台

小计

2,000.00 给排水系统维护费

800.00

(1)给排水水泵维护费

台

(2)给水水管维护费

(3)排水水管维护费

(4)消防水系统

消防箱

套

小计

800.00 室外景观绿化水维护费

500.00 游泳池维护费

200.00 消防系统维保费

500.00 弱电系统维护费

2,500.00

(1)消防弱电系统维护费

(2)控制中心维护费

(3)保安监控系统维护费

(4)防盗报警系统维护费

(5)巡更系统维护费

(6)ic卡门禁统维护费

(7)停车场系统维护费

小计

2,500.00 建筑本体维修费

/ 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00 不可预见费 4%

384.00 合计

9,984.00

（四）公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计

27,700.00

（五）清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费

(1)清洁人工费 / /

(2)工具/材料费 综合测算 2000 清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具 1333

总价80，000元 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000 化粪池清理费 每一年清洗2次 400 消杀费 综合测算 1000 总计

10,233.00

（六）绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注 绿化费 41400 m2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

（七）保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注 日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

（八）固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一)行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注 会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二)工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

（九）开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表 项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出 1 人工成本

(1)工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管（中心经理助理）1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00(2)三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1)办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00(2)通讯费

综合测算 3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计（元）备 注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00 打印机 2 台 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 档案柜 2 个 300.00 600.00 电话 5 部 100.00 500.00 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00 小计

18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计（元）1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8kva 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元)1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

物业公司成本核算篇三

医疗服务项目成本表填报指南

一、医院成本、成本核算科室及成本分类口径

（一）医院成本结构

《医院财务制度》将医院的成本划分为：医院总成本、科室成本、医疗服务项目成本。

1、医院总成本：是指医院在开展医疗服务及其他相关活动过程中发生的人员、资产和资金耗费。包括医疗服务总成本、财政项目补助成本、科教项目成本、管理和其他成本。科室成本是医院总成本的组成部分。

2、科室成本：是指将医院业务活动中所发生的各种耗费以科室为核算对象进行归集和分摊，计算出的科室成本。

3、医疗服务项目成本：是以各直接成本科室开展的医疗服务项目为对象归集和分摊各项耗费，计算出各医疗服务项目单位成本。

（二）成本核算科室的分类

为了便于测算核定医疗服务项目成本，根据医院科室服务功能的不同，将医院核算科室区分为直接成本科室（或一线科室）和间接成本科室。直接成本科室为直接产生医疗服务项目的科室，间接成本科室为不直接产生医疗服务项目的科室。

1、临床服务类科室是指直接为病人提供医疗服务，并

能体现最终医疗结果、完整反映医疗成本，能够直接产生医疗服务项目的科室（称为直接成本科室或一线科室）。

2、医疗技术类科室是指为临床服务类科室及病人提供医疗技术服务，并能通过应用医疗技术体现最终医疗结果、完整反映医疗成本，能够直接产生医疗服务项目的科室（称为直接成本科室或一线科室）。

3、医疗辅助类科室是指服务于临床服务类和医疗技术类科室，为其提供动力、生产、加工等辅助服务，不能够直接产生医疗服务项目的科室（称为间接成本科室）。

4、行政后勤类科室是指为了医院的正常运转，从事行政管理、后勤保障服务，不能够直接产生医疗服务项目的科室（称为间接成本科室）。

（三）医疗服务项目成本的分类 按成本计入的方式可分为：

1、直接成本：直接成本是指为开展医疗服务活动而发生的能够直接计入或采用一定方法计算后直接计入的各种耗费。

2、间接成本：间接成本是指为开展医疗服务活动而发生的不能直接计入、需要按照一定原则和标准分配计入的各项耗费。

二、科室成本构成及填表要求

（一）科室成本构成

调查表的直接成本构成内容为：房屋折旧、专用设备折旧、工资福利支出、个人和家庭补助支出、商品和服务支出、卫生材料费（卫生材料费中不含向病人单独收费的材料，即《工作手册》规定的除外内容）；将该科室直接总成本的金额汇总填入单项医疗服务项目成本申报明细表中对应位置。

间接费用构成内容为：无形资产摊销、分摊管理费用、分摊医辅科室费用、一般设备折旧。

（二）成本调查表填报要求

医院基本情况调查表填报医院总体基本情况。填报2010年-2012年三年数据及三年平均数。

医院成本费用调查表中的“医疗支出”科目填报医辅类科室、医技类科室、临床类科室科室的费用，“管理费用”科目填报行政后勤类科室的费用。填报2010年-2012年三年数据及三年平均数。

各类科室调查表各种成本费用的金额相加后应与医院成本费用调查表中的对应会计科目金额相等。按三年平均数填报。

其他各调查表如未明确的，均按三年平均数填报。

三、各科室成本归集与分摊

（一）成本的归集原则

分别汇集行政后勤类科室成本、医疗辅助类科室成本（以下简称“间接成本”），临床服务类、医疗技术类科室（即一线科室）成本。由于门诊部情况较为特殊，属于各一线科室抽调人手共同组成的部门，因此单独作为一个部门，视为一线科室。

1、按照合法性、合理性、相关性和可对应性原则，将

对应科室所发生的耗费归集到相对应的直接成本科室和间接成本科室。

对公共成本，如医用垃圾处理、排污、绿化、电梯维护等费用，按照“谁管理、谁归集”的原则，均归集到间接成本科室（即行政后勤科室、医疗辅助科室）。

2、医疗服务项目成本的归集，应依据《工作手册》规范，以直接成本科室开展的医疗服务项目为对象进行各项耗费的归集。

（二）间接成本的分摊

1、间接成本向一线科室分摊

首先，行政后勤类科室成本，即管理费用的分摊，除行政后勤科室外按各科室人数占门诊部（固定工作人员）、医辅科室、医技科室、临床科室医务工作人员总人数比例进行分摊。

其次，医疗辅助类间接成本科室成本的分摊，本着“谁受益，谁负担”的原则，凡能够计算出服务量或工作量的，以计算出的服务量或工作量直接计入受益的一线科室；对无法计算服务量或工作量的成本，可按工作人数比例进行分摊（即管理费用的分摊方法）。医院对各医辅科室成本向一线科室分摊的方法如未按工作人数比例的方法分摊，应另外加以文字说明计算方式并以纸质材料形式随同调查表报送。

药房划归医疗辅助科室，“药品费”不参与成本分摊，但在医院成本费用调查表中应准确填报。

2、一线科室的间接成本向医疗服务项目分摊

与医疗机构财务成本核算不同，成本监审最终向医疗服务项目归集成本。因此，医疗技术类科室成本不再向临床服务类科室分摊，而应向本科室医疗技术项目归集。

分别汇集分摊给某一线科室的间接费用和该科室产生的间接成本；分摊给一线科室的间接费用为：分摊的医辅科室费用和管理费用，科室产生的间接成本为：从医院成本费用调查表——医疗支出——无形资产摊销中分摊到的无形资产摊销和一线科室一般设备的折旧。

以上分摊的管理费用、医辅科室费用、无形资产摊销、一般设备折旧组成一线科室的间接费用。

一线科室间接费用按每例服务项目的直接成本占该科室直接总成本比例分摊。即：每例服务项目应分摊的间接费用＝科室间接费用×（该例医疗服务项目直接成本÷该科室直接总成本）。

四、单项非综合类医疗服务项目直接成本的组成及计算方法

单项医疗服务项目成本申报明细表各内容如无明确规定的，均按2010-2012年三年平均数填报。

医疗服务项目直接成本细分为：基本人力消耗、专用设备折旧、房屋折旧、其他固定资产折旧、无形资产摊销、内含一次性耗材、低值耗材、商品和服务支出等。

（一）人员费用

医务人员费用是医务人员的价值体现。医疗服务项目中的人工费用＝每分钟劳务成本×项目操作人员数量×项目

耗时。

每分钟劳务成本＝年人均劳务费÷年工作时间240天÷法定日工作时间8小时÷60分钟。

年工作时间240天＝365天―双休日104天―节日11天—平均年休假10天

年人均劳务费按医院2010—2012年三年平均数据实填报，包括“工资福利支出”、“个人和家庭补助支出”、福利费、工会经费等个人年薪酬总额。

项目操作人员数量、项目耗时按《工作手册》上规定填报。

（二）专用设备折旧

根据每例检查检验时间（即项目耗时），按日法定工作时间8小时、全年工作时间240天计算。

年折旧额=专用设备原值×（1-残值率）÷折旧年限 残值率统一为4%（下同），折旧年限参考医院财务制度规定的折旧年限（下同）。

每项次医疗服务分摊的专用设备折旧费用=年折旧额÷240天÷8小时÷60分钟×项目耗时

（三）房屋及建筑物折旧

每栋建筑按原值据实填报，年折旧额参考医院财务制度规定的折旧年限计算。

根据科室房屋使用面积占比计算折旧分摊。科室建筑折旧额＝所处建筑年折旧额×科室使用面积占比。每项次分摊费用=年折旧额×使用面积比例÷365天÷24小时÷60分钟

×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时。建筑面积按医院资产账目据实填写；住院病房占用面积、折旧单独体现在综合医疗服务项目成本申报明细表的床位费成本中。

（四）其他固定资产折旧

指科室所拥有的仪器仪表、量具等所形成的固定资产折旧。据实填报。

年折旧额=资产原值×（1-残值率）÷折旧年限 每项次分摊费用=年折旧额÷365天÷24小时÷60分钟×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时

（五）内涵一次性耗材

参考《工作手册》规范确定的内含一次性耗材填报，同时根据医疗服务项目过程中消耗的实际使用量、分摊次数和价格填报。

1、内涵一次性耗材1：指该医疗服务价格项目所必须使用的、市场价格和使用数量相对稳定的一次性医用耗材。按单价×使用数量据实填报成本。

2、内涵一次性耗材2：指在专科诊疗项目中供多人共同使用的药品及其他消耗等。需按实际使用次数分摊成本。

（六）低值耗材摊销

参考《工作手册》规范的低值耗材档次确定，同时根据医疗服务项目过程中消耗的耗材实际使用量、分摊次数和价格填报。

（七）商品和服务支出

每项次分摊商品和服务支出成本=成本科室年商品和服

务支出额÷240天÷8小时÷60分钟×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时

四、单项非综合类医疗服务项目间接费用的组成及计算方法

（一）一般设备折旧

指医护人员使用的办公桌椅、床、电脑、病案柜、空调等所形成的固定资产折旧，作为间接费用分摊至项目。

每项次分摊一般设备折旧费=成本科室一般设备折旧费×（该项目直接成本÷该科室直接总成本）

（二）分摊管理费用

每项次分摊管理费用=成本科室年分摊管理费用×（该项目直接成本÷该科室直接总成本）

（三）分摊医辅科室费用

每项次分摊医辅科室费用=成本科室年分摊医辅科室费用×（该项目直接成本÷该科室直接总成本）

（四）无形资产摊销

每项次分摊无形资产摊销费用=成本科室年分摊医辅科室费用×（该项目直接成本÷该科室直接总成本）

五、医疗服务项目单位成本

医疗服务项目单位成本=直接成本+分摊的间接费用

六、单项综合医疗服务项目成本申报明细表的填报

（一）住院部床位费定价成本的具体计算公式为：

1、完全成本

床位总成本=折旧+其他费用 床位日平均成本=床位总成本÷365天 床位单位成本=床位日平均成本÷床位数

2、病房、公共配套设施及设备折旧（1）房屋折旧

根据病房使用面积占比计算折旧分摊。各病房房屋折旧额＝所处建筑年折旧额×病房使用面积占比。使用面积、建筑面积按医院资产账目核定。

（2）核定设备折旧及分摊

病房内的设备，按一般设备折旧年限核定年折旧额。（3）不得摊入病房内的设备

病房设备中另行收费的供氧设备、心电监护设备等不得计入床位成本。

3、维修费、卫生保洁费等其他费用

其他费用包括：房屋设备维修费、卫生保洁费、水电气消耗、低值耗材摊销、基本人力消耗等；除低值耗材摊销、基本人力消耗按2012版规定填报外，其他分别据实统计填报费用。

（二）诊察费单位成本

门诊各科室（含门诊办公室、挂号室等）视为一个统一科室（简称门诊部）。其成本由用于门诊服务的医护人员费

用、固定资产折旧、各种耗费（耗材）、商品和服务支出和分摊的医辅科室费用、管理费用等项目构成。不含治疗、检查费用。

单位成本计算方法：诊察费平均成本＝门诊部总成本/医院门诊人次。

（三）其他综合医疗服务项目

除诊察费、床位费以外，其他综合医疗服务项目的单位成本均不含固定资产折旧及分摊医辅科室费用和管理费用。

以上综合医疗服务项目只填报各自涉及到的费用项目，未涉及到的费用项目不填。

七、医疗服务项目服务量调查表的填报

据实填报2010年、2011年、2012年各年服务量（例数、次数）数据，并计算填报三年平均数，各项目服务量占其科室工作量的比例均按三年平均数计算。由于各医院并不完全承担所有医疗服务项目的成本填报工作，为避免数据失实，建议各家医院本着实事求是的原则，以科室为单位把其开展的所有医疗项目服务量或工作量完整统计出来，以便计算服务量占比系数。

物业公司成本核算篇四

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12作者: 朱赤来源: 中国房地信息

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随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：

1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；

2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；

3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；

4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；

5、电梯投资；

6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；

8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。

5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

6、上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。





某地块基本情况

用地面积18090容积率1.43户数86可建建筑面积25868.7

宅基地面积15014回迁系数0.8

回迁面积12011.2商品房价格2500

商品房面积13857.5回迁房价格2023.9

5总销售收入5895.38税金467.69524.85

建设成本5235.69净收入463.34406.17

政府收益684.78政府部门收益367.07

村集体收益211.653村民收益22.75

住宅开发成本测算表

收费项目收费收费标准折算标准（元/㎡）说明

单位

土建造价700元/㎡700820

设施配套100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发

管理费等

不可预见费用20

国税国税局房价×3.3%82.5337.5房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。

地税综合地税局房价×8.7%217.5

契税住宅农税局房价×1.5%37.5

商业房房价×3%

征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基地696.471026.94办完土地手续所需费用

躲迁安置费等59.84

土地出让村补偿国土局7.8万元/亩81.82

土地收益18万元/亩188.81

评估勘界5.2万元/亩54.55141.90

交易费住宅房管局3元/㎡3

商业房10元/㎡

避雷设施费气象局1.5元/㎡1.5

电器检测费消防大队1.5元/㎡1.5

垃圾处置费建设局2

档案整理费1.3元/㎡1.3

基础设施费205元/㎡205

墙体节能费8元/㎡8

防空建筑配套费20元/㎡20

劳保统筹费2.6元/㎡18.2

质检费土建造价的0.25%1.75

房产测量费测绘单位1.36元/㎡1.3635.11地形放线竣工2.5

勘察设计费设计单位20元/㎡20

规划技术服务费用地1.5住宅1.74.249

规划设计费1.5万元/ha

监理费监理公司土建造价的1%72023.95

总计2361.45不含税收的成本价2,023.95元/平方米

物业公司成本核算篇五

一：物业服务费的构成

1、人工费 1）工资 2）奖金

3）社会保险金 4）公积金

5）福利费及其他政府规定企业要计提的费用

2、办公费 1）通信费 2）交通费 3）办公耗材费 4）低值易耗费 5)招待费 6）培训费

7）办公设备折旧费 8）能源消耗费 9）租赁费

10）政府征集的费用

3、设施设备日常维护费用 1）维护的材料费 2）维护中的消耗费 3）代维费

4）变电设备年检费 5）配电设备年检费

6）高低压计量设备的年检、年校费 7）升降设备的年检费

8）设备设施维护中的运输费 9）发电设施维护中的运输费 10）蓄电池的维修费 11）空调机组的水处理费 12）换热系统的处理费

13）变频恒压的供水系统消耗费

4、秩序维护费 1）行业管理费

2）秩序维护设备的维修、补充费 3）秩序维护人员的器悈费 4）秩序维护人员的装备费

5）消防监控设备的维护费、年检费 6）烟感、温感设备的维护费、年检费 7）灭火器具的检测费 8）灭火器具的更换药业费 9）巡更维护费

10）巡更器具维护费

5、环境维护费 1）清洁设备的购置费、折旧费 2）清洁设备维护费

3）清洁车辆的燃油费、维修费 4）清洁工具的购置费、更换费 5）清洁药剂耗材费

6）洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费 7）芳香剂购置费 8）消杀药剂费

9）消杀设备维修费、折旧费 10）建筑外檐清洁费 11）生活水池清洗消毒费 12）生活水质检测费 13）化粪池清掏费 14）生活垃圾中转费

6、绿化维护费

1）绿化水费（每年每平米1.5—2t）2）绿化设备购置费、折旧费 3）绿化设备的维修、耗材费 4）乔木、灌木的修剪费 5）绿植施肥费 6）草坪休假费 7）草坪补苗费 8）绿篱花卉补种费 9）建筑内花木租摆费 10）节日庆典花木租摆费

7、公共区域能耗费

1）公共耗材及电照明耗材及电费等 2）公共路灯、草坪灯耗材及电费 3）安全指示灯耗材及电费 4）变压器损耗、线路消耗费

8、不可预见费（总支出的3%—6%）

1）不可预见费是为了项目平衡运行而设定的

2）根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态 3）专项费用的比例是可议的

4）不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施

9、物业服务企业管理费（总支出的3%—5%）物业服务企业的管理性质：

1）是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用 2）是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿 3）是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿 4)是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿 5）是物业服务社会价值的一种证明 6）是物业服务企业收入的一个组成部分

10、税金

1）税金是指营业税

2）所得税由物业服务企业自行缴纳，在管理费用中不予列支 3）税金比列将根据地方交纳比列上交

11、物业服务企业利润

物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定： 1）要根据市场竞争的情况而定 2)要根据物业服务企业管理成本 3）要根据物业服务企业战略选择 4）要根据物业服务企业发展长远规划 5）要根据物业服务企业取费惯例

6）要根据物业服务利润，可以正值也可以负值

物业服务费用测算流程图

分析采集到数据的经济指标

数据分析完毕后，分解到项目内

按类分大项目

项目细化分解

专业人员将细化项目进行计算

考虑中和因素

汇总细化项目及中和因素支出费用

得出单位面积物业服务费用标准

公共耗能状况 设施设备配置状况 制定物业服务标准 物业区域总建筑面积