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物业公司生产运作中存在的问题及建议篇一

物业管理在我国是一个新兴的产业，但在我国物业管理尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局。我国物业管理存在着行业法制不健全、居民消费观念不强，以及物业管理企业自身在生产运作管理上不科学、不规范等问题。

每一种产品都有自己的目标市场，正因如此，我们才会对不同的市场进行细分，也才会针对不同市场制定差别化战略。物业服务作为一种产品同样也存在市场定位问题，但很多物业公司却忽略了这点，单纯套用发达地区、甚至国外管理商住楼的方法管理企业内部的住宅型物业，在业主还没有完全建立起物业消费观念的内地，超前地向业主推出物业管理所具有的投资特性。从长期看，物业管理同时具有消费和投资两种特性，因为大多数业主购房的唯一目的是居住，并不会以出售为目的来进行投资，因此对于大多数业主物业的`投资性根本不存在。这些错误的做法表明物业公司对本身市场定位不清，目前大多数国有物业企业并没有完全摆脱上级公司的行政隶属关系，在接管的物业上没有选择权，多数物业是本企业内部的住宅区。这种情况下必须以满足中低档物业需求为市场定位，开发适于中低档业主需求的服务项目才能取得好的效果。

从行政管理色彩十分浓厚的房管部门转制组建的物业公司，在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式。未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，普遍存在低水平重复建设的现象，在管理上没有形成科学的方法。物业公司是一个经营性的企业。所提供的服务应该是明确的、标准的主动式服务。如果依然和以前的后勤管理一样或者大包大揽，或着被动服务，那么物业公司就不是一个经营实体。物业公司的产品是服务，工作内容落实在物和人两个方面。对物的管理，我们可称之为硬件管理，包括构筑物管理、设备设施管理等。而对人的服务则是无形的。物业管理是有形管理加无形管理的综合体现，随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识越来越强。物业管理作为一种不同于其他任何一种服务类型的服务，其服务和管理是合二为一的。就管理而言，物业公司既不是行政部门，亦不是执法机构;就服务而言，物业公司既不是市政公共机构，也不是公益事业单位。管理和服务是矛盾的两个方面，既对立又统一，加上物业服务的对象非常广泛，服务标准千差万别，使得物业管理这一行业十分特殊。因此，物业公司必须明确自己作为服务者和经营者角色的定位，在生产运作管理上充分考虑行业的特殊性。

物业公司的产品实际上就是提供给业主的服务，这种服务产品的构成主要由企业的管理服务模式、技能与方法组合而成。但物业管理企业对产品的研发设计并没有引起足够的重视。虽然，有一些物管企业设置有类似机构，但大多没有研发创新的职能，使得服务的模式、技能和方法没有创新发展，造成管理成本不断提高，服务质量问题层出不穷。

物业公司的生产经营成本中人工费用占到了60%～70%，服务效率的提高对成本产生的影响十分显著。由于原有经营模式和产权制度的原因，许多国有物业公司在机构设置上存在管理人员多、权力过分集中、办事程序复杂的问题，使得人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加;同时各类工程技术人员工作量不饱和、待遇低，造成人才流失、企业人员综合素质下降，库存备用材料、低耗物料占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。这一方面是由于物业公司经营意识薄弱造成的，另一方面也是因为生产组织不科学，服务设计不合。使得物业公司在成本控制上显得心有余而力不足。

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