2023年土地证审批流程(五篇)

时间： 2023-01-11 18:57 小编： zdfb

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土地证审批流程篇一

■申请用地

据项目可研、初选址等拟申请报县政府请相关部门办理用地手续 ■地上附着物清点

请县国土分局、县土地整理中心、房管局等相差部门对所征地块上的地上附着物进行清点、核价 ■测量

请测绘队到现场测量，并出具勘测定界报告 ■地籍前置调查

请县地籍管理中心对宗地进行地籍前置调查，并出具地籍前置调查成果

■土地规划调整

县国土分局规划计划科在《土地利用总体规划图》上标出该宗地的位置，并对规划做相应的调整 ■核定宗地图

请县规划局规划科对该宗地用地范围进行核定 ■用地规划条件

请县规划局规划科对该宗地提用地规划条件 ■征地听证

县国土分局资源科组织被征地村对征地工作进行听证 ■土地价格评估

请土地估价所对该宗地出让价格进行评估，出具土地估价报告 ■拟定一书四方案并签订征地协议县国土分局资源科拟《建设用地项目呈报说明书》《农用地转用方案》《补充耕地方案》《征用土地方案》《供地方案》；与被征地村签定征地补偿协议 ■征地方案审批

县国土分局资源科组卷报市土地利用处审批 ■土地出让资料整理

县土地整理中心整理宗地规划条件、土地估价报告、宗地整理成本等相差资料报县国土分局市场科 ■宗地出让方案审批

县国土分局市场科拟定宗地出让方案报县政府审批后组卷报市市场处审批

■发布征地方案公告 ■宗地挂牌出让公告

市市场处审批后转市土地交易中心，发布宗地挂牌出让公告 ■农用地转用土地征收的批复

市土地利用处下发农用地转用土地征收的批复 ■用地单位摘牌

用地单位在公示期内至市土地交易中心购买招标文件，在摘牌开标日摘牌，签订地块成交确认书

■交纳土地出让金，签订土地出让合同

用地单位持成交确认书与县国土资源分局签订国有土地使用权出让合同并交纳出让金

土地证审批流程篇二

一、农用地转用、土地征收建设项目用地预审

(一)、申报材料

1、建设项目用地预审申请报告

2、项目可行性研究报告(指工业建设项目用地)

3、项目用地平面布置图

(二)、办事程序

提出申请——现场踏查——办理项目用地预审手续——区国土资源局初审——上报省国土资源厅审批

(三)、承诺时限

对手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起15个工作日内上报吉林省国土资源厅审批

(四)、收费标准

二、单位使用国有土地建设项目用地审批

(一)、申报材料

1、建设项目用地申请(指单位用地)

2、建设用地规划许可证

3、原国有土地使用证

4、房屋产权使用证

5、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的)

6、国有土地权属证明(有《国有土地使用证》的除外)

7、项目立项批准文件(指单位用地的)

8、身份证复印件(①个人申请用地提供本人身份证复印件;②单位申请用地提供单位法人身份证复印件)

9、用地单位资质证明(指单位用地，包括组织代码证和企业营业执照等。党政机关、事业单位、部队除外)

10、土地评估报告

11、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外)

12、项目平面布置图

13、勘测定界报告书及勘测定界报告图(指单位用地)

商业、旅游、房地产开发等经营用地一律实行踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准》

(二)、办事程序

提出申请——领取审批表——现场委托——实地踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》

(三)、承诺时限

对手续齐全、符合用地条件的，自受理之日起，单位申请项目用地30个工作日内办理用地审批手续

三、城镇职工占用国有非农用地建房用地审批

(一)、申报材料

1、建设用地规划许可证;

2、原国有土地使用证;

3、房屋产权所有证;

4、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的);

5、国有土地权属证明(有国有土地使用证的除外);

6、身份证复印件;

7、土地评估报告(划拨供地除外);

8、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外);

(二)、办事程序

大厅受理申请——领取审批表——现场实地踏查——办理用地手续——上报初审——局例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》

(三)、承诺时限

对手续齐全、符合用地条件的，自受理之日起15个工作日内办理。

(四)、收费项目、依据及标准

四、农民建房用地审批

(一)、申报材料

1、公告(指新申请宅基地)

2、建设用地规划许可征

3、社员大会讨论意见表(指新申请宅基地)

4、宅基地使用土地协议或证明(指新申请宅基地)

5、废弃地鉴定书及现状照片(指新申请宅基地占集体废弃地的)

6、原集体土地使用证(指翻建、扩建)

7、申请人户口簿复印件

8、占用耕地的附上耕地占用票据

(二)、办事程序

各乡、镇、街国土所对申请人是否符合用地条件进行初审——联合踏查领取审批表——受理——上报审查——例会审批——大厅核发《宅基地批准书》

(三)、承诺时限

对手续齐全、符合用地条件的，自受理之日起15个工作日内办理农民建房审批手续。

五、本农村集体经济组织兴办企业、兴建公共设施和公益事业使用集体建设用地、未利用土地(2公顷以下)建设项目用地预审不收费、审批

(一)、申报材料

1、建设项目用地预审申请表

2、建设项目用地预审申请报告

3、联建协议(本集体经济组织自行建设的除外)

4、建设项目用地申请

5、建设用地规划许可证

6、计委立项批复文件

7、建设项目用地预审批复

8、联建协议(本集体经济组织自行建设的除外)

9、原集体土地使用证

10、勘测定界报告书及勘测定界报告图

11、项目用地平面布置图(①由具有设计资质的单位绘制;②用地范围内的建筑物、构筑物要标注定位点、主要设计数据;③设计说明：用地平衡、经济技术指标、建筑物统计及其它说明事项;④设计单位晒图、盖章确认)

12、其他相关材料

(二)、办事程序

提出申请——受理——现场踏查——办理项目用地审批手续|——例会审查——上报区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》

(三)、承诺时限

对手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起30个工作日内办理建设项目用地审批手续。

六、建设项目施工和地质勘探临时使用土地审批

(一)、申报材料

1、临时使用土地申请

2、临时使用土地补偿协议(指申请临时使用土地的单位与被占地单位或个人签订的土地补偿协议)

3、临时用地合同

4、采矿许可证

5、安全生产许可证

6、环境保护许可证

7、水保合格证

8、使用炸药许可证

9、使用林地许可证(指临时占用林地的)

10、废弃地鉴定书及现状照片(指临时占用废弃地的)

11、企业营业执照

12、临时建设用地规划许可证

13、勘测定界报告书及勘测定界报告图

(二)、办事程序

提出申请——联合踏查——受理——领取临时用地审批表——现场委托——办理临时用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《临时用地批准书》

(三)、承诺时限

对于手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起20个工作日内办理临时用地审批手续。

七、土地登记和换发土地证书

(一)、登记申请者应提交的材料

1、土地登记申请书

2、土地登记法人代表身份证明书

3、土地登记委托书

4、地籍调查法人代表身份证明书

5、土地权属来源证明文件

6、指界委托书

7、地上建筑权属来源证明书

8、企业营业执照代码证及复印件

9、宗地图

10、委托人或委托代理人身份证及复印件

11、地籍调查表内四邻签字盖章及资料

(二)、土地登记审核标准

权属合法、界址清楚、面积准确、四邻签字无争议

(三)、土地登记的主要依据

1、《中华人民共和国土地管理法》及实施条例;

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3、《土地登记规则》;

4、《吉林省土地登记条例》;

5、国土资源部及省有关规范性文件。

(四)、土地登记程序

本人申请——地籍调查——审核填表——上报审批

■建设用地审批程序

●城市建设用地的审批程序

在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内使用土地的，由市、县人民政府统一规划、统一征用、统一开发，审批程序是：»全文

●乡镇企业使用农民集体所有土地的审批程序

①农村集体经济组织或建设单位持有关建设项目批准文件，向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。»全文

●乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地审批程序

①由农村集体经济组织或者建设单位提出，经乡(镇)人民政府审核，向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。»全文

●临时使用土地的审批程序

①临时用地单位就临时用地征得土地所有者或国有土地使用者同意，并就补偿和使用后土地恢复等事项初步达成协议。»全文

■建设用地审批流程

建设用地申报分单独选址和城市分批次两种类型进行申报。

1.单独选址项目用地审批

建设用地申报分单独选址和城市分批次两种类型进行申报。

1.单独选址项目用地审批

第一步：初审

根据申报材料的要求进行初审，审查材料是否齐全，内容是否完整。初审在11个工作日内完成。

第二步：专项审查

权属、地类、面积的审查

土地利用规划审查

供地情况审查

压矿情况审查

地质灾害情况审查

违法用地的审查

信访情况审查

政策法规审查

补充耕地和征用土地情况审查

审查在5个工作日内完成。

第三步：会审

召开会审会，集体研究申报建设用地的情况。

第四步：报国务院

要件齐全，会审会通过的材料，从接到用地申报起40个工作日内上报国务院。

第五步：批复

国务院批复后，在2个工作日内办理批复并下发。

2.城市分批次建设用地审批

第一步：初审

根据申报材料的要求进行初审，审查材料是否齐全，内容是否完整。初审在11个工作日内完成。

第二步：专项审查

权属、地类、面积的审查

土地利用规划审查

供地情况审查

压矿情况审查

地质灾害情况审查

违法用地的审查

信访情况审查

政策法规审查

补充耕地和征用土地情况审查

审查在5个工作日内完成。

第三步：会审

召开会审会，集体研究申报建设用地的情况。

第四步：报国务院

要件齐全，会审会通过的材料，从接到用地申报起40个工作日内上报国务院。

第五步：通知缴费

国务院批复后，根据批准用地面积及缴费标准交纳相关费用。

第六步：批复

收到符合要求的缴款回执后，在2个工作日内办理批复并下发给申报单位。

土地证审批流程篇三

深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批

2-1 一般规定

2-1-

1、国有土地使用权出让的方式及适用范围(一)国有土地使用权出让的方式 1.协议出让； 2.招标出让； 3.拍卖出让； ⒋挂牌出让。

(二)协议出让土地使用权的适用范围协议方式出让土地使用权仅限于以下范围： ⒈工业用地（特区内限高新技术项目用地）。

⒉市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。

⒊市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。⒋军事用地。

经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：

⒈属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。⒉市政府以土地入股合作的项目用地。

(三)除法律法规规定的情形外，下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让： 1.居住用地

(1)独栋住宅、别墅用地；(2)多层住宅用地；(3)中高层住宅用地；(4)商业、住宅混合用地；

(5)办公、公寓混合用地。2.商业用地(1)饮食业用地；

(2)商业、办公混合用地；(3)百货批发零售业用地；(4)生活用品批发零售业用地；(5)生产资料批发零售业用地；(6)企业经营的市场用地；(7)度假及娱乐用地；

(8)办公用地。3.加油、加气站用地

4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。

上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。

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2、土地使用权出让合同书(一)内容

1.双方当事人的姓名或名称、地址； 2.用地的方案号、宗地号、土地面积； 3.土地使用年期及起止时间； 4.土地用途及性质；

5.地价款的数额、币种、交付方式及时间； 6.规划、市政设计要点； 7.项目竣工提交验收时间； 8.市政配套建设义务； 9.使用相邻土地和道路的限制； 10.建设附属、附加设施的项目及义务； 11.违约责任；

12.当事人认为必要的其他条款。(二)土地年期 1.居住用地七十年； 2.工业用地五十年；

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 4.商业、旅游、娱乐用地四十年； 5.其他用地五十年。

6.同宗土地上含多种使用功能且法定最高土地使用年限不一致的,按主体建筑的性质和主要规划功能确定土地出让年限。

7.1996年以前未按此年限规定执行的出让合同用地，自原合同规定的起始日期推算、顺延，不须另签合同。8.未签订出让合同的历史用地及行政划拨用地，如已确定使用年期，在补办出让手续前，仍按原批准的使用年限执行。

9.加油站、加气站、农业种植、养殖用地出让年限按二十年执行。(三)合同编号：

1.编号格式:××××—×—×××

年号局代码顺序号 2.编号说明

①年号：4位，以当年年号按4位数编写。

②局代码：1位，市局0、罗湖分局

1、福田分局

2、南山分局

3、宝安分局

4、龙岗分局

5、盐田分局

6、大工业区分局

7、中心办9, 布吉所a、平湖所b、横岗所c、龙岗所d、坪山所e、葵涌所f、大鹏所g、南澳所h、坪地所i、坑梓所j、新安所k、西乡所l、福永所m、沙井所n、松岗所o、龙华所p、石岩所q、观澜所r、公明所s、光明所t。③顺序号：3位，合同的次序号。

3.土地使用权出让合同补充协议以原土地使用权出让合同书编号为基础，分别按照“xx号《土地使用权出让合同书》第一补充协议、第二补充协议、第三补充协议…”的顺序编号。(四)合同打印与签订

1.出让合同书采用市局统一制定的样本用电脑打印，一式5份。

2.出让合同须由土地使用者的法定代表人与我局签订，委托他人代签的，代理人必须提交由法定代表人出具的授权委托书，境外的企业、其他组织和个人出具的授权委托书必须按国家有关规定办理。3.用地单位即土地使用者应填写单位名称全称，且与所盖公章必须一致。

4.宗地号、宗地面积按宗地图打印，宗地图附贴在出让合同后面并加盖深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章(骑缝)。5.地价款部分用大写打印。

6.土地利用要求按照《建设用地规划许可证》内容打印。7.明确项目竣工时间。

8.涉及附属建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按规划设计要点的要求在合同中明确，并打印出合同附表一、二、三。

9.属市区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地项目，实行免地价出让。在出让合同附加条款中注明权利人为市（区）人民政府，实际使用单位为申请用地单位。实际使用单位对该宗地仅享有占有和使用权益，并无收益和处分的权利；该项目用地不得转让、抵押、出租，不得改作经营性用途，不得用于合作建房。

10．属拆迁改造的项目，改造单位在与所有小业主达成正式拆迁改造协议并经征地拆迁部门认可前，不予签订《土地使用权出让合同书》。

11.特殊情况需要特别说明的，应在附加条款中备注清楚。(五)合同的登记与分发

1.土地出让合同在发放给土地使用者前，应由地政部门经办人员负责在土地管理系统中录入合同资料，经办人员应负责相关数据的真实性、准确性。

2.出让合同一式五份：用地单位三份，分局信息科存档二份。

3.出让合同发放时，要做好签收工作。

4.市局、分局、管理所等有关部门需查询出让合同时，可通过电脑联网查询。

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3、现代物流园区土地管理政策

（一）市政府成立现代物流园区建设领导小组，对进入现代物流园区企业的资格进行认定。

（二）现代物流园区用地的地价根据规划确定的用途测算，即按照《建设用地规划许可证》确定的用途及规划指标计收地价。对规划未明确划分土地用途或未直接明确为物流用途的物流项目用地，笋岗物流园区按商业、仓储各50%计算，其余物流园区按商业25%、仓储75%计算。

（三）现代物流园区的土地使用年限定为50年。

（四）现代物流园区用地的地价可分期支付，分期付款最长期限为3年。土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20%的首期款，2年内应交付地价总额40%的二期款，余款应在3年内付清。

（五）现代物流园区内新申请用地项目，地价优惠20%计收。

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4、酒店项目土地管理政策

（一）酒店项目用地实行招标（邀请招标和公开招标）、拍卖和挂牌方式出让，允许分期交付地价，并试行按揭付款方式交付地价。对新出让土地，按付款时间最短优先原则确定受让人。

（二）对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的，给予总地价款15%的优惠。

（三）对分期缴付地价款的，分期付款最长期限为3年。土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20%的首期款，2年内应交付地价总额40%的二期款，余款应在3年内付清。分期付款的利息标准按合同签订日中国人民银行公布的固定资产投资贷款利率上浮一个百分点计收。未按合同规定的期限付清地价而应缴付滞纳金的标准，定为从滞纳之日起，每日加收地价款应缴部分的万分之一。

（四）酒店项目用地土地使用年期定为50年。另外，为优化酒店项目的土地资源，可增加酒店项目综合性、兼容性，并可采用产权式酒店的方式供应酒店项目的用地。产权式酒店项目按商品房的有关管理规定执行。

（五）对于已建成须补办出让手续的酒店项目用地，如宾馆、酒店、招待所等用地的地价，按现行酒店市场地价标准核计。对特殊景观（如海景、山景等）影响较大的酒店项目，地价应根据实际情况做相应修正。对于新出让的酒店项目以及商务会议中心、旅游度假综合用地的地价，参照现行酒店市场地价标准并结合宗地评估结果综合确定出让底价。

（六）在酒店的主体工程未完工之前，酒店项目用地不得转让。土地使用者必须严格按出让合同规定的用途和条件开发利用土地，否则，根据土地管理的有关法律、法规收回土地使用权。

（七）以上酒店项目土地管理政策在全市范围内（市中心区除外）适用。

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5、旧城旧村改造

(一)旧城旧村改造分为特区内城市更新区改造、特区内城中村改造、特区外旧区改造。

(二)城市更新区是指深圳经济特区原农村集体用地范围以外，以促进城市土地合理利用，改善城市环境质量，适应市场需求为主要目的的要求改造(重建或整治)的城市建成区。

城中村改造是指在特区范围内，因城市发展建设的需要，对原村集体用地范围内的旧住宅区、工商住混合区所进行的成片改造、整治。

旧区包括宝安和龙岗两区内的旧城和旧村。旧城是指规划建成区内属于国有土地的城市衰落区、功能转换区和城市公共配套设施不完善区；旧村是指规划建成区内非农建设用地性质的农村集体所有土地上的功能失调、配套设施不完善的农民自建住宅区、工业区、工商住混合区。旧区还包括具有一定历史价值需要特别保护的地区。

(三)改造范围应严格按照改造计划和规划拟定，经市政府用地审定会审定后核发改造范围规划用地方案图，并刊登改造公告。

(四)改造单位未能在限期内与被改造单位（个人）签订拆迁安置补偿协议书的，批准改造文件自行失效。

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6、农村非农建设用地管理

农村非农建设用地分为工商发展用地、公建设施用地和村民住宅用地。我局根据国家、省、市规定的指标划定各村的农村非农建设用地。农村非农建设用地土地使用权流转时须先转为国有。

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7、农业保护区用地的管理

(一)农业保护区，是指被划定为专门用于农业生产并应永久保留的区域，包括蔬菜、水产、水果、畜牧饲养、农业科研用地及其他农业用地。(二)农业保护区用地管理的程序

1.规划部门应根据本地区农业保护区的规模、要求，编制农业保护区的规划，并将其纳入城市总体规划和区域规划。

2.测绘部门协助农业主管部门勘测已划定的农业保护区的实际界线，定点放桩，设立标志，登记造册。3.征地部门核查新的申请用地是否占用农业保护区用地。任何单位和个人不得擅自改动或侵占农业保护区。确因基础设施建设需要占用的，应经农业主管部门签署意见后报市政府批准，并报市人大备案。4.对经批准调整为非农业用途的土地，必须坚持先补偿后占用的原则，用地单位应提供可用于同类型的农业生产土地，确实无法提供农业用地的，应按规定缴交土地补偿费、农业垦复以及农业保护区建设基金，专门用于异地开发农业保护区。

5.违反法律、法规的规定在农业保护区内进行非农业建设和开发的，责令限期拆除，恢复生产条件并处罚金，破坏或擅自改变农业保护区标志的，责令恢复原状并处罚金。

2-2 国有土地使用权的出让 2-2-

1、国有土地使用权协议出让

审核程序 1.初审

分局地政科或（卫星新城所在地）管理所对用地申请文件进行初审。

(1)对不符合协议出让国有土地使用权的，直接提出否决意见，报分局主管局领导或管理所主管领导批准后复函。

(2)符合协议出让土地使用权范围的，分局地政科根据规划部门意见及土地供应计划、土地政策、产业政策和其他社会经济发展的方针、政策提出初步意见，提交分局业务会议审议。授权管理所办理的，管理所提出意见后由分局地政科汇总提交分局业务会议审议。

(3)经分局业务会议审议，不同意用地申请的，由分局地政科或管理所根据会议精神拟定意见经批准后，函复申请人。同意的用地项目，由分局地政科报市局地政处汇总。2.审批

对符合城市规划、土地供应计划和产业政策的5万平方米以下的工业用地，由所在地分局或较大所受理后报各区政府审批，并报市局备案。

“城中村”改造由各区政府根据全市的统一规划和计划具体组织实施。(1)市局地政业务会议

对分局提交的用地申请项目，市局地政处汇总材料后报市局地政业务会审议，会后形成会议纪要。

审议同意且不需报市局局长办公会议的项目，由分局或管理所根据会议纪要精神直接办理；审议同意需报市局局长办公会议的项目，由市局地政处准备材料提交局长办公会议审议；审议不同意的，由分局或管理所根据会议纪要精神拟定复函。(2)市局局长办公会议

会议对市局地政处提交的报市政府用地审定会审议的用地项目进行预审，并拟定预审意见,会后形成会议纪要。

预审同意需报市政府用地审定会的项目，会后由市局地政处准备材料报市政府用地审定会议；预审同意但不需报市用地审定会议的项目，会后由分局或管理所根据市局局长办公会议精神直接办理；预审不同意的用地项目，会后由分局或管理所根据市局局长办公会议精神拟定复函。(3)市政府用地审定会议

市局根据市政府用地审定会的时间安排，准备市政府用地审定会议的讨论事项，将已形成预审意见的各项用地项目报请市用地审定会审议，市政府办公厅拟定会议纪要，根据审批意见，作以下处理： ①不同意安排用地的项目，待会议纪要下达后，由分局或管理所按照会议纪要精神拟定复函； ②同意安排用地的项目申请，待会议纪要下达后，由分局或管理所办理用地手续；

③决定重新选址或重新核定用地规模，待会议纪要下达后，由规划部门重新核定用地选址及规模，并将意见转地政部门在下一次用地审定会议上重审。

另外，根据市政府第七十一次用地审定会议及七十九次用地审定会议精神，特区内的高科技工业项目、特

区外的工业项目、市政公共配套项目，可采取先办理，后补报市例会备案的方式。其中属高新技术工业园的用地，需先由市高新技术工业园区管理领导小组办公室出示意见，属高科技产业带的用地，土地面积在10万平方米（含10万平方米）以上的，先由市高科技产业带办公室出示意见，10万平方米以下的用地，由用地所在区的高科技产业带办公室出示意见。3.划定用地方案

经市政府用地审定会议或其授权市局审批同意的用地项目，分局或管理所根据市政府用地审定会议纪要精神拟定用地方案草图，报分局主管局领导或管理所主管领导审批后，划定正式用地方案图。4.测算地价。

5.签订《土地使用权出让合同书》。

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2、国有土地使用权招标出让(一)招标出让方式 1.公开招标 2.邀请招标

（二）公开招标 1.招标准备

招标前的准备工作由分局负责，管理所协助。对土地供应计划中的招标用地项目，分局应提前两个月完成准备工作。准备工作包括：

（1）地政部门制作用地方案图，一式2份。（2）征地拆迁部门完成征地拆迁工作。（3）地政监察部门完成土地清理工作。

（4）土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在招标公告中说明。（5）规划部门提出规划设计要点。

（6）测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图（一式5份）。

（7）分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估招标底价。市局地政处初拟招标时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。

（8）审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备招标文件，经招标委员会审定后，以市局名义发出招标公告和发放招标文件。2.招标公告

公开招标的招标公告应在投标截止日前三十日在《深圳特区报》或《深圳商报》登载。招标公告应包括下列主要内容：

（1）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；

（2）投标人的范围及资格；

（3）投标人索取标书的时间、地点及标书工本费；

（4）投标地点和截止时间；

（5）给付中标价的方式和数额；

（6）评标方法；

（7）开标地点、时间；

（8）招标人认为需要公告的其他事项； 3.招标文件

⑴招标地块位置略图； ⑵土地使用权招标公告； ⑶土地使用权投标须知； ⑷土地使用权投标书； ⑸土地使用权招标中标通知书；

⑹土地使用权出让合同书（样本）。

（二）邀请招标

邀请招标是市局或分局以市局的名义向符合拟定条件的招标单位发出招标文件进行土地使用权招标出让的一种方式，除法定的不宜于公开招标的情形外，其招标运作程序及具体要求与公开招标相同。在拟定招标人时，应尽可能广泛，以切实保证招标工作达到预期目的。

2-2-

3、国有土地使用权拍卖出让

（一）拍卖出让的准备

1.市局根据有关规定和土地供应计划及拟拍卖地块的具体情况确定拍卖规模和进度，并进行具体安排。

2.地政部门制作用地方案图，一式2份。3.地政监察部门完成土地清理工作。4.征地拆迁部门完成征地拆迁工作。

5.土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在拍卖公告中说明。

6.规划部门提出规划设计要点。

7.测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图一式5份。

8.分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估拍卖底价。市局地政处初拟招标时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。

9.审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备拍卖文件，经招标委员会审定后，以市局名义发出拍卖公告和发放拍卖文件

（二）拍卖公告

拍卖公告于拍卖前三十日在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登。拍卖公告包括下列主要内容：

1.土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；

2.竞买人的范围及资格；

3.拍卖的地点和时间；

4.付成交价方式和数额；

5.竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；

6.取参加竞买申请书的时间、地点及工本费；

7.询竞买资格的时间和地点；

8.拍卖人认为需要公告的其他事项。

（三）拍卖文件

由市土地房产交易中心负责印刷，并向竞买者提供，该文件包括以下内容： ⒈拍卖地块位置略图； ⒉土地使用权拍卖公告； ⒊土地使用权拍卖须知； ⒋竞买申请书； ⒌成交确认书；

⒍土地使用权出让合同书（样本）。2-2-

3、国有土地使用权挂牌出让

（一）挂牌出让的准备

1.市局根据有关规定和土地供应计划及拟挂牌出让地块的具体情况确定挂牌出让规模和进度，并进行具体安排。

2.地政部门制作用地方案图，一式2份。3.地政监察部门完成土地清理工作。4.征地拆迁部门完成征地拆迁工作。

5.土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在挂牌出让公告中说明。

6.规划部门提出规划设计要点。

7.测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图一式5份。

8.分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估挂牌出让底价。市局地政处初拟挂牌出让时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。

9.审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备挂牌出让文件，经招标委员会审

定后，以市局名义发出拍卖公告和发放挂牌出让文件。

（二）挂牌出让公告

拍卖公告应当在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登，公告期20日，公告期满，开始挂牌，挂牌期为10日（工作日）。挂牌出让公告包括下列主要内容：

1.土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；

2.竞买人的范围及资格；

3.挂牌出让的地点和时间；

4.付成交价方式和数额；

5.竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；

6.取参加竞买申请书的时间、地点及工本费；

7.询竞买资格的时间和地点；

8.出让人认为需要公告的其他事项。

（三）挂牌出让文件

由市土地房产交易中心负责印刷，并向竞买者提供，该文件包括以下内容： ⒈挂牌出让地块位置略图； ⒉土地使用权挂牌出让公告； ⒊竞买申请书；

⒋土地使用权挂牌出让须知； ⒌土地使用权挂牌出让成交通知书； ⒍土地使用权出让合同书（样本）。2-3 国有土地使用权的转让 2-3-

1、审核程序(一)申请转让

1.交易中心收件及核验。2.分局审核。

经审核符合转让条件的由交易中心组织交易；不符合转让条件的，分局地政科拟定不同意转让的意见，由交易中心答复。3.交易中心组织交易。4.后续手续办理。

土地使用权转让成功后，交易中心收取应补地价款并办理转让合同等后续手续，无须另转地政部门签订补充协议；对成片开发区的土地，可凭交易中心办理的转让合同办理产权登记，无须另转地政部门再下转让批复。

(二)司法机关裁定、决定的土地转让。

属已签出让合同的，其审核程序与上述相同。对欠交地价和需补地价的，由交易中心在成交价款中优先扣除；对拟收回土地使用权的，由地政部门复函，建议作出裁定、决定的司法机关暂缓强制执行。

属未签出让合同的历史用地、行政划拨用地，交易中心收件后，转相应分局地政科审核，地政科会同规划科审核是否列入收地范围。对收回土地使用权的，由地政科复函建议暂缓强制执行；对未列入收地范围的，由地政科复函告知作出裁定、决定的司法机关，按协议用地程序办理设计要点、测算补交地价金额等手续，交易中心在交易成功并收取地价后，转回分局地政科直接与竞得方签订土地使用权出让合同书。

2-4 历史用地和行政划拨用地的管理 2-4-

1、历史用地、行政划拨用地的界定(一)特区内

1.历史用地：1980年8月特区成立前，各行政机关、事业单位及个人已使用的土地可认定为历史用地。2.行政划拨用地：特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨土地。(二)特区外

1.历史用地：1983年1月26日前，各行政机关、事业单位、企业及个人使用至今无权属纠纷的土地可认定为历史用地。

2.行政划拨用地：土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，可认定为行政划拨用地。

2-4-

3、管理办法

(一)至今闲置的历史用地、行政划拨用地按闲置用地清理的有关规定办理。(二)已有建筑物的历史用地、行政划拨用地应按规定的地价标准补办有偿使用手续。

(三)历史用地、行政划拨用地属国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地，不得改为营利性用地，不得出租、转让和抵押，也不得与他人合作建房，否则政府予以依法收回。

(四)历史用地、行政划拨用地不纳入有偿使用范围的，不得进行抵押。

(五)对历史用地、行政划拨用地上的房地产的处分首先必须得到规划与国土资源部门的确权。(六)企业改制中行政划拨土地使用权的管理按企业改制中的土地处置工作管理的规定执行。(七)历史用地、行政划拨用地年限的管理按以下原则处理：

1.到期房地产，按不超过国家规定的最长土地使用年限减去已使用的年限确定土地使用年限的原则，具体年期由国土部门根据房地产权利人提出的申请和实际情况核定。到期房地产一律按有偿使用土地的原则延长土地使用年限，签订土地出让合同或土地租赁合同。

2.办理产权登记的，在不改变原批准用途和现状的情况下，可按上述原则确定有偿使用的年限，办理有偿

使用手续。

3.超过以上规定的延期申请应上报市局审核、批准。

2-4-

4、审核程序

(一)审查是否属于闲置的历史用地、行政划拨用地，如属于闲置的，纳入闲置用地清理范围。(二)经核查，不属历史用地或行政划拨用地的，经分局主管领导批准后拟文复函。

（三）属于历史用地或行政划拨用地的：

1.因规划要求或其他情形需收回土地的，汇总规划意见并拟定收地方案，报主管局领导审核后核发《收回国有土地使用权决定书》。

2.同意补办出让手续的，分为以下几种情况处理：

(1)不改变已有建筑物功能，由地政部门拟定用地方案报主管局领导审核后，直接转规划部门按现状核定土地利用要求指标，补办出让手续。

(2)建筑物需拆迁，并符合规划进行改造的，由地政部门拟定用地方案报主管局领导审核后补办出让手续。(3)改造需选择合作方或转让的，按《深圳市土地交易市场管理规定》执行。(4)纳入旧城旧村改造范围的按旧城旧村改造的有关政策办理。

(三)属历史用地、行政划拨用地，经批准同意补办出让手续的，签订土地使用权出让合同书。

2-5 地价测算审核程序

(一)地政部门根据权属核定情况、规划设计要点、宗地图等资料，通过电脑地价测算系统进行地价测算，并打印出地价测算方案。

(二)部门领导审核地价测算方案后，报分局主管局领导审批。

(三)地价方案经批准后，地政部门打印《地价款缴费通知单》。《地价款缴费通知单》共分四联：第一联由计划财务部门存查，第二联由用地单位存查，第三联交财政专户，第四联由地政部门存查。缴款通知单应明确出让合同号、地块编号、用地方案号、地价款总额及付款方式等内容。缴款通知单由经办人通过电脑打印，部门领导审核签发后有效。

(四)对超出现行政策范围的地价测算问题或无法通过电脑自动测算地价的用地项目，由主办人员提出处理意见或测算方案，经部门领导审查并报分局主管局领导审批后，报市局审定。

(五)用地单位对分局核算的地价方案有异议，应由分局提出意见并呈报市局审批。方案经市局审定后，转回分局办理缴付地价及签订土地使用权出让合同手续。

2-6 政府储备土地管理 2-6-

1、储备用地临时出租

1.地政部门初审。地政部门根据申请地块的现状、情况提出初审意见，不同意的直接复函，同意的拟定初选地块的位置及情况说明后转规划部门。

2.分局业务会审核。地政部门根据规划部门意见，将用地方案草图报分局业务会议审议，不同意的由地政部门复函，同意的上报市局业务会审批。其中临时施工用房用地经分局业务会议审议通过的，直接由分局办理相关手续，报市局备案。

3.市局地政业务会审批。地政处汇总材料报市局地政业务会审定，形成会议纪要后转分局办理。需要上局长办公会议审议的，待局长办公会议纪要下发后转分局办理。

4.确定方案。经市局业务会议或局长办公会议审批，不同意的由分局地政科复函。同意的，由分局地政科承办，制作临时用地蓝线图，一式4份(其中1份归档，另外3份作为《临时用地合同》附图)。5.测算租金。分局地政科根据临时用地租金标准测算租金方案。临时用地租金方案及其具体标准由市局制定。各分局在办理临时用地手续时，必须严格按照临时用地租金标准执行。

6.方案报批。临时用地租金方案报主管局领导审批后，地政部门核发《临时用地租金缴费通知单》，通知用地单位交款。通知单一式4份：申请人一份、计划财务部门一份、地政部门一份、财政专户一份。7.交纳租金。申请人持地政部门签发的《临时用地租金缴费通知单》交付租金。

8.签订《临时用地合同书》。地政部门打印《临时用地合同书》。《临时用地合同书》采用规定的格式，由电脑进行制作，合同文本内容必须输入电脑，并打印合同文本。一式叁份，二份交用地单位，一份存档。

2-7 国有土地使用权出让合同的签订、变更和终止 2-7-

1、土地使用权出让合同的签订(一)审核程序

1.打印合同书范本，经部门领导审核并报分局主管局领导审定后，打印一式5份。2.合同书送受让方签字盖章。

3.审核受让方签字盖章的合同后，报市局局长授权的委托代理人签字，办公室加盖“深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章”。(二)审核结果

1.按《地价款缴费通知单》规定的期限内交付地价的，签订土地使用权出让合同。

2.未按《地价款缴费通知单》期限内交付地价的，所批文件自动失效，申请人再办理时须重新申请。

2-7-

2、土地使用权出让合同的履行

(一)双方应履行合同，甲方应按期交付土地，乙方应按合同规定交清地价，按期开发利用，按规定使用土地，乙方开发利用土地行为必须合法和遵守合同。

(二)合同签订之后，要加强对出让合同执行情况进行跟踪管理。主要有以下几方面：

1.用地单位能否按土地出让合同规定的动工或开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工或开发日期满

一年未动工开发的，可以征收相当于地价款10%的土地闲置费，满二年未开发利用的，可无偿收回土地使用权。

2.用地单位是否按照出让合同规定的土地用途及规划设计要求开发利用土地。如存在擅自更改规划设计要求的，由地政监察部门查处。

3.出让合同规定的建设项目(包括居委会、幼儿园等配套设施工程)，是否能如期竣工。土地使用者逾期完成地上建筑物的，自出让合同规定的项目竣工提交验收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处以地价款5%的罚款；逾期六个月以上一年以内的，处以地价款10%的罚款；逾期一年以上二年以内的，处以地价款的15%的罚款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。4.对已办理了竣工验收的配套设施项目，建管部门将验收结果告知局土地开发中心，由土地开发中心通知相关单位进行接管。

5.地价的跟踪管理，由计划财务部门负责。对地价未付清的项目不予办理有关手续。

2-7-

3、土地使用权出让合同的变更(一)审核程序

1.打印合同书范本，经部门领导审核并报分局主管局领导审定后，打印一式5份。2.合同书送受让方签字盖章。

3.审核受让方签字盖章的合同后，报市局局长授权的委托代理人签字，办公室加盖“深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章”。

（二）签订的补充协议书(一式5份)与原《土地使用权出让合同书》具有同等法律效力。

2-7-

4、土地使用权出让合同的终止(一)凡出现下列情形的，均可终止合同

1.出让合同规定的年期届满的；

2.土地灭失的；

3.土地使用者死亡而无合法继承人的；

4.人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效的；

5.用地单位迁移或者被依法注销的；

6.市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；

7.土地使用者不按合同条款开发利用土地而违约的；

8.法律、法规规定的其他情形。(二)审核程序

1.使用年期届满的，土地使用者需继续使用该宗土地，应提前六个月向

所在辖区分局提出申请，分局接到申请后，地政部门提出处理意见，并按下列原则作出是否准予继续使用的答复：

(1)土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，准予继续使用。

(2)土地使用者申请土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者申请不予批准继续使用。

准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应自接到土地管理部门批准文件之日起五日内与土地管理部门重新签订出让合同，按当时规定支付地价。

2.因城市建设需要提前收回的，土地使用者收到收地通知后，应向辖区分局提出申请，分局地政科应会同征地拆迁部门、计划财务部门在一个月内按规定提出合理补偿方案。

3.土地使用者不按合同条款开发利用土地造成违约，地政部门及地政监察部门应限期土地使用者予以纠正，拒不纠正的，分局应报请市局，由市局向市国土领导小组提出终止合同和收地的请示，经同意后，可无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。必要时报市政府用地审定会.2-8 闲置用地清理和国有土地使用权的收回 2-8-

1、闲置用地清理范围下列用地可视为闲置用地：

（一）取得建设用地批准文件以后，连续满1年或超过1年未动工开发建设的；

（二）超过《土地使用权出让合同书》约定的动工开发建设日期（如未规定动工开发日期，自合同签订之日起算）1年以上（含1年）未动工开发建设的；

（三）已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准终止开发建设连续满1年的；

（四）农村集体经济组织对经批准的非农建设用地超过主管部门规定的期限仍未动工开发建设的；

（五）在我市城区范围内，土地使用者自房屋拆迁公告公布之日起，未按公告规定的时间实施拆迁满1年或地上建筑物已拆平（或部分拆平）具备项目开工条件后满1年的；

（六）法律法规规定的其他情形。

2-8-

2、闲置用地的处置方式

（一）延期建设,是指根据实际状况，用地的动工建设日期经批准后顺延;

（二）评估折地，是指政府委托市房地产估价中心通过评估确定闲置用地已投入的开发成本，按现行地价标准由原地或异地折返部分土地给原土地使用者继续使用，其余土地由政府无偿收回；

（三）限期挂牌交易,是指闲置用地可以按照有关规定进入市土地房产交易中心,采用招标、拍卖、挂牌等交易方式限期出让；

（四）有偿收回或置换，是指闲置用地经批准可以由政府采取有偿或置换方式收回，政府有偿收回的，开支列入国土基金计划。

2-8-

3、闲置用地清理工作的实施步骤

（一）分局地政科对闲置用地进行立案及调查取证，建立闲置用地档案。

（二）分局地政科拟订处置方案，并将情况汇总上报市局地政处。

（三）市局地政处汇总分局提供的材料并实地调查，建立闲置用地备案制度。

（四）市局地政处审查分局拟订的闲置用地处置方案，定期上报市局地政业务会议。

（五）分局根据会议纪要向用地单位通告闲置用地处置方案，对拟收回的闲置用地按国有土地使用权收回程序处理。

（六）对用地单位三个月内不来按规定的处置方案办理有关手续的用地，纳入闲置用地收回的范围，按国有土地使用权收回程序处理。

（七）分局地政科建立收集新产生的闲置用地和处置情况实施的跟踪管理制度，形成闲置用地动态管理机制。

（八）通过分局定期上报闲置用地情况及处置的落实情况，市局地政处形成闲置用地的动态备案机制，定期将闲置用地清理的情况上报市局地政业务会议。

2-8-

4、收回国有土地使用权的情形

（一）因公共利益需要的。

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

（三）使用年期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未被批准。

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。

（五）公路、铁路、机场等经核准报废的。

（六）土地使用者死亡而无合法继承人的。

（七）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决，裁定或决定。

（八）闲置土地按收回方式处置的。

（九）法律、法规规定的其他情形。

2-8-

5、收回国有土地使用权的程序

（一）使用年期未满的

1.分局地政科或管理所根据用地的具体情况及相关部门意见,核定拟收回用地的下述情况:位置、坐标、面积、收地依据、收地原因、安置补偿方案。2.查明收地的事由及证据：

如因实施规划收地，应查明规划的内容及其是否批准；如因社会公共利益收地，应查明社会公共利益是否存在及有关证据；如因当事人违反法律或出让合同的规定收地，应查明当事人违约行为的事实及有关证据，其中属行政处罚的，应按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定办理，告知当事人有关的事实、理由和

依据，当事人按规定提出要求举行听证的，应依法举行听证。3.产权部门查明拟收回用地的权利状况：

（1）被收回土地是否已办理房地产权登记。对已办理房地产证的，收地决定应当向房地产权利证书所记载的权利人发出；如未办理房地产证，收地决定应向其它法律文件所记载的房地产权利人发出；对开发商已销售、业主已办理了产权登记或房地产买卖合同已备案的房地产，向包括小业主在内的所有权利人发出,不能只是向开发商发收地文。

（2）被收回土地是否已抵押。对已抵押的，应当同时通知抵押权人和抵押人，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押协议或直接由抵押人清偿债务；采取作价补偿的，经抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者达成清偿债务后，方可给予补偿。

（3）被收回土地是否被查封。对已被查封的，不宜作出收地决定，应与司法机关协调，待司法机关解除查封后，再作出收地决定。

产权部门应予以书面答复，同时暂缓办理有关的产权登记（受理司法机关的查封除外）至收地决定下达。4.拟定《收回土地使用权决定书》(以下简称收地文)报主管局领导签发。

5.下发收地文时，对与收回用地相关的用地方案、宗地、土地使用权出让合同及相关属性在电脑中作记录。6.办公室发收地文给分局各业务部门，并送市局地政处备案。业务受理中心查询与该地块相关的在办文件，并通知当前承办部门停止办理，测绘地籍部门修改地籍数据，有关部门停办与该地块有关的业务，产权部门对有关的房地产权利证书迳为注销登记。

7.收地文由地政部门按规定程序送达，无法直接送达的，可以公告送达，自发布公告之日起五十五日后，即视为送达。送达后，送达回执交征地拆迁办。

8.市局或分局征地拆迁部门与相对人协商补偿及安置事宜，签订《收地补偿协议书》，按收回土地补偿及房屋拆迁管理的规定办理。

9.收地补偿协议书签订后，分局地政科对收地涉及的用地及合同资料进行相应的修改。

10.因特殊原因收地不能执行的,需废止收地决定的,应当同时恢复电脑中的相关记录,并更新地籍数据。

（二）使用年期届满土地使用权收回的程序 1.地政部门每半年清理到期的土地情况。

2.地政部门会同规划部门拟定是否需要收回的意见。

3.对于拟定不收回的土地，通知土地使用者是否申请延期使用。

4.地政部门对收回土地的情况汇总上报，按使用年期未满土地使用权收回的程序办理。

（三）协办

1.产权部门核查发证、抵押、查封等权属情况。2.征地拆迁部门办理收地手续。

（四）审核结果发《收回土地使用权决定书》。

（五）收回的土地，纳入国有储备用地的管理。

2-9企业改制中的土地资产管理 2-9-

1、土地资产处置总体方案的核准所需提供的材料

1.土地资产处置总体方案核准申请文件； 2.改制批准文件； 3.企业改制方案；

4.拟订的企业改制土地资产处置总体方案及房地产权属材料。包括土地及房地产的用地面积、建筑面积、情况说明、权属证明材料、土地处置的房地产类型和相应处置方式的申请等； 5.其它需要按报文和实际情况要求提供的材料。2-9-

2、土地资产处置方案的审批和土地估价报告的备案所需提供的材料

1.土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件（含土地估价报告备案表）2.土地资产处置总体方案核准文件；

3.土地资产处置具体方案及部分房地产权属材料：

对转为商品房方式的土地及房地产，要提供新的权属证明材料。4.土地估价报告和土地估价技术报告；

5.其它需要按报文和实际情况要求提供的材料。

2-9-

3、企业改制后土地资产处置方案的落实

（一）企业改制后的土地及房地产变更登记。

在新的企业登记注册后，凭土地处置方案的批复以及企业注册的批准文件，以新企业的名义办理用地手续或房地产变更登记手续：

1.商品房性质的房地产，可直接办理房地产登记，有产权证的直接办理产权变更登记。2.按国有土地租赁方式处置的房地产，新企业与国土部门签订土地租赁合同。3.国有土地使用权授权经营的，向国土部门申请发给国有土地使用权经营管理授权书。

4.限期开发的，在规定的时间内完成开发的，可直接办理房地产登记；不按期开发的，纳入闲置土地清理范围；

5.维持原土地使用性质方式的，没有房地产登记的直接办理房地产登记，已有房地产权利证书的直接办理产权变更登记，但要签订缴纳土地使用费或年地租的协议；

（二）对确权后注入新公司的房地产的处理

该方式针对权属未明确的房地产，新的公司凭土地处置方案的批复申请房地产的确权，在产权和地政部门

提出确权意见后，再按以上程序办理该房地产土地资产处置的手续。

（三）收回的土地，纳入政府储备土地管理的范围。注：非国有企业改制的土地资产处置参照以上办法执行。

注：根据深府[2003]98号文的规定，原国有企业改制的企业申请办理属于改制前企业的房地产规划国土业务的，其房地产必须是改制时纳入处置和评估范围的房地产。为核查这项工作，对于原国有企业在我局报文时除常规资料外，请提供下列资料：

一、提供工商部门出具的企业法人名称变更登记公告、企业“注册登记的有关资料”信息表、股东企业的工商登记信息表；

二、已办理房地产证且该房地产已纳入改制范围内的，请先到房地产所在地规划国土分局办理房地产变更登记，再提供新的房地产证；

三、尚未办理房地产证的，在深府[2003]98号文颁布前改制的提供改制时的有效资产评估报告；在深府[2003]98号文后改制的，提供土地资产处置批复。

2-10集体土地征用管理 2-10-

1、征地程序

项目征地及政府成片统征按下列程序具体办理：(一)呈批

1.政府成片统征土地，由市局根据城市经济发展和建设的需求，拟定次农用地转用计划报市政府审批后呈报国务院，待国土资源部农用地转用计划下达后具体实施。2.项目征地按土地征用审批程序报批。(二)工作程序

1.由分局征地办(或科)针对需征用的土地发出公告，并于15日内直接送达当事人；无法直接送达的，可以公告方式送达，自公告发布15日后，即视为送达。

通知的内容，应当包括征用土地的位置、范围、面积、时间、原因、依据和补偿安置问题协商的联系方法以及对当事人的要求等事项。

2.在征地通知送达或发布后，十五日内负责征地任务的工作人员应作好被征地单位及利害人的申报情况的归类、整理及征地法规、政策的宣传等工作，并委托测绘中队对征用范围放桩定界。

3.组织被征地单位及利害人对征地范围进行权属调查及土地利用现状调查。在该项工作过程中，分局或管理所参与的工作人员不得少于2人。

4.被征土地涉及地上建筑物、附着物补偿的，应于通知下达后十五日内，由分局承办人员组织查丈，委托

市房地产估价中心评估。

5.协商征地补偿、安置方案。由分局负责该项征地工作的人员召集被征单位就补偿、安置、交接土地等事宜进行协商，拟定征用补偿方案呈报分局主管领导审批。

6.征地补偿、安置达成协议，由分局与被征地单位签订《征地补偿协议书》，分局主管征地工作的领导在协议书上签字，并盖市局业务专用章。

7.超过征地补偿协商期限(一般在征用土地通知送达之日起60日内)未能与当事人达成补偿、安置协议的，市局或分局应在三十日内作出征用土地的补偿安置决定；若当事人在按规定作出补偿安置决定后不履行，又不在规定的期限内交出土地及其地上建筑物、附着物的，市局或分局可以申请人民法院强制当事人迁出。8.分局落实《征地补偿协议书》的各项规定：

(1)按协议规定支付补偿费用，不得以现金支付。

(2)向管理所移交被征用的土地，督促、指导管理所对被征用土地进行管理，在土地开发建设前，属农用土地的，应继续用于农业，不得撂荒闲置。

(3)在《征地补偿协议书》签订之日起5日内，分局将协议书及征地范围图分送市局征地拆迁办、综合计划处、地政处、产权处、测绘大队、地政监察处、信息中心等部门。信息中心应在5日内将已征土地的范围(含范围图)录入电脑备查。

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2、其它规定

(一)土地征用工作的办文总时限为155天。

(二)征地通知书中对当事人的要求栏应注明抢种、抢搭、抢建等旨在增加补偿金额或提高安置标准的活动不予补偿等事项。

(三)在征用土地过程中，各阶段的资料(例如：调查清册、现场照片、工作进度、谈判纪要等)应保存完善，并于征用协议签订一个月内整理成册，移交档案部门，以备查验。

2-11 收回土地补偿及房屋拆迁管理 2-11-

1、收回土地程序

(一)对被收回土地的当事人进行补偿登记。

1.权属及权利状态核查。转相关部门在五日内进行权属核定，对土地及地上附着物予以权属核定，涉及抵押产权的，由权属核定部门通知抵押权人参与收地补偿协商工作；

2.补偿登记。委托市房地产估价中心及测绘大队(或中队)对被收回土地及地上附着物予以勘察记录、物业评估，并向公证机构办理证据保全。

(二)与当事人协商收回土地及拆迁地上附着物的补偿、安置方案，签订协议。

1.无偿收回土地(60日)；根据《深圳市土地征用与收回条例》第二十三条规定，有其中规定情形之一的，市局或分局可以无偿收回该宗土地及其地上建筑物、附着物，直接转所属管理所执行管理。

2.收回土地地上无建筑物、附着物的(60日)；召集当事人就补偿、安置事宜进行协商，由市局或分局签订《收地补偿协议书》，并盖市局业务专用章。

3.收回土地涉及地上建筑物、附着物拆迁的，按收地条例程序办理。

(三)超过规定期限，未能与当事人达成补偿安置协议的，市局或分局应当在三十日内作出收回土地的补偿安置决定。

在作出补偿安置决定后，当事人不履行，又不在规定的期限内交出土地及其地上、地下建筑物、附着物的，市局或分局可以申请人民法院强制当事人迁出。(四)执行《收地补偿协议书》或《收回土地补偿安置决定》。1.执行协议内各项条款。

2.将协议于签订后五日内转地政处(科)、计划财务处(科)、地政监察处(队)、测绘大(中)队、信息中心、分局、管理所。

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2、拆迁房屋程序实施房屋拆迁的工作程序

分局实施拆迁辖区内国有土地上单位或个人的房屋适用本程序。但征用农村集体土地涉及拆迁建筑物的，按征地工作程序办理。

（一）申请和核发《拆迁许可证》及拆迁通知或公告。

拆迁单位的申请应提交：

(1)申请报告。

(2)建设项目批准文件。

(3)建设用地规划许可证。

(4)国有土地使用权意向批复。

(5)拆迁计划和拆迁方案。

(6)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

《拆迁许可证》和拆迁公告由分局征地办或地政科具体草拟，呈报分局主管领导五日内签发。

《拆迁许可证》发出之日，拆迁管理部门应通知产权部门暂停办理有关的产权登记。

公告应在《深圳特区报》或《深圳商报》等规定媒体发布或以其它形式公告。

公告应载明拆迁房屋的理由，业主应在规定时限内提交的文件和资料，以及拆迁洽谈补偿、安置事宜的具体洽谈单位、联系人和电话。

(二)接受业主申报，现场勘察、委托查丈报告。(45天)负责拆迁工作的分局的具体工作人员于拆迁公告发出五日内会同委托测绘查丈单位人员进场勘察、查丈，业主应到场参与，并在调查清册上签名或盖章。测绘单位应于被委托后十五日内提交查丈报告。

查丈报告含下列内容：

1.业主姓名或名称、房屋来源、门牌号码。2.房屋面积、结构、层数、已使用年限。

3.用地、规划、报建、产权等有关文件、审批资料。

4.原批准使用功能，现状使用功能是否办理改变功能审批手续。

分局拆迁部门于接到查丈报告三日内，委托市房地产估价中心依据查丈报告对需征收拆迁的物业予以评估。房地产估价中心应于十五日至三十日后提交物业评估报告。

（三）权属核定(5天)分局拆迁部门接到物业查丈报告三日内转分局产权科核定权属，产权科对建筑物的权利人、建筑物合法性、面积进行确认，对是否存在权属纠纷，是否处于法院查封及银行抵押状态进行认定。如果建筑物产权尚处于法院查封状态，而因国家建设需要又必须予以拆除的，则要书面通知法院协议协商。如果建筑物产权尚处于银行抵押状态，应同时书面通知抵押权人和抵押人。抵押权人和抵押人应当重新签订抵押协议和达成债务清偿协议或参与拆迁协商。如有违法建筑的，转地政监察部门处理。

法律、法规有特殊规定的按规定执行。

（四）协商补偿(45天)由分局拆迁部门提交专人召集业主协商，物业估价报告为协商基本依据条件。

经协商能达成共识的，拆迁双方于补偿安置方案商定后三日内据拟定《拆迁补偿协议书》报分局主管领导审批。补偿费用由区国土基金支付的，分局主管领导审批后即行生效。

《拆迁补偿协议》生效三日内，应抄送分局产权科和所在地管理所。

产权科应根据《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定对原产权证书进行处理。

拆迁人按协议约定，交接土地，管理现场。

《拆迁补偿协议书》应规定补偿形式和补偿金额及支付期限，搬迁过渡方式和过渡期限违约责任，房屋拆除方式和当事人认为需要订立的其它条款。

（五）经协商不能达成协议的，由拆迁人或被拆迁人提出申请以行政裁决的方式解决拆迁补偿问题。

分局征地拆迁部门在接到裁决申请后五日内拟定《拆迁补偿裁决书》报分局主管领导审核后呈市局征地办初审转法制处会签(3日)再报局主管领导批发(2日)。

《拆迁补偿裁决书》应送达业主，不能送达的，采用公告方式送达。

按条例规定进行裁决的，对房屋拆迁以货币补偿方式为主。

《拆迁补偿裁决书》应包含下列内容：

(1)拆迁人、被拆迁人的名称或姓名。

(2)拆迁房屋的事由。

(3)被拆迁房屋的地段、面积、结构、用途、装饰标准；已使用年限。

(4)补偿方式。

(5)房屋拆迁交出土地的期限。

(6)不服裁决向法院起诉的期限。

(7)其它必要的内容。

（六）拆迁房屋拆除可由拆迁人或被拆迁人自行拆除(双方协定)，拆除的费用由拆迁人支付。

协商不成引发行政裁决的建筑物的拆除，如发生诉讼，在诉讼期间不停止拆迁的执行。在裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由分局拆迁部门于限期终日三日内拟定强制执行申请交法制部门会签，呈报局领导批发，申请人民法院强制执行。

（七）市局、分局拆迁管理部门于拆迁协议执行完毕后三十日内将项目有关资料、档案、文件、协议整理成册归档备查。

2-11-

3、强制收回土地、拆迁工作程序(一)强制收回土地的工作程序

当事人可以在接到市局或分局的补偿安置决定之日起六十日内申请复议或者在三个月内直接向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉，又不履行补偿安置决定的，由作出决定的机关申请人民法院强制执行。(二)强制拆迁的工作程序

被拆迁人如不履行裁决，市局或分局可向人民法院申请强制执行。

2-12土地使用费征收与管理 2-12-

1、土地使用费征收程序 1.土地使用费初始登记的程序

(1)由缴费人填写用地情况申报表，并签名，权属为单位的需由填报单位的负责人签名并加盖公章。土地使用权人应如实申报登记缴费辖区范围内的所有房地产。

(2)缴费人向征收科或管理所提交以下资料： ①房地产证；

②土地使用权出让合同； ③房地产买卖合同； ④政府用地批文及红线图； ⑤《建设工程规划许可证》； ⑥规划验收合格证书； ⑦建设工程竣工测量报告； ⑧房屋建筑面积测绘报告； ⑨反映该缴费土地信息的其他资料。

(3)由分局征收部门或管理所经办人员根据缴费人填写的用地情况申报表和所提交的资料把登记内容输入电脑征收管理系统。

(4)分局征收部门或管理所经办人员根据登记内容核定征收标准和应计费时间，计算出缴费人每年缴费

金额，并据此拟订《土地使用费缴款协议书》。

(5)分局征收部门或管理所向缴费人颁发《土地使用费缴费登记证》。

(6)分局与缴费人签订《土地使用费缴款协议书》。2.土地使用费变更登记的程序

凡应缴费土地的登记内容任何一项发生变化，均应进行变更登记。

(1)缴费人填写土地使用费变更登记表。(2)缴费人重新填写用地情况申报表。

(3)缴费人提交缴费登记内容发生变化的相关资料(同初始登记)。房地产权利人本身名称发生变更的，应提交有关主管部门批准变更的证明和变更后的缴费单位工商执照、单位代码证。

(4)分局征收部门或管理所经办人员把变更信息输入电脑征收管理系统。

(5)分局征收部门或管理所经办人员根据变更登记内容重新核定征收标准和应计费时间，计算出缴费人每年缴费金额，重新拟订《土地使用费缴款协议书》。

(6)分局征收部门或管理所为缴费人更换新的《土地使用费缴费登记证》。

(7)分局与缴款人重新签订新的《土地使用费缴款协议书》, 废止原《土地使用费缴款协议书》。3.土地使用费征收程序(1)通知缴费人缴交土地使用费缴费通知的方式：

①土地使用费缴费通知书或催缴通知书； ②深圳特区报或深圳商报登缴费通告； ③电视或电台播放缴费通告； ④电话通知；

⑤其他缴费通知形式。

(2)分局征收部门或管理所向缴费人发出有详细缴费数据的《土地使用费缴款通知单》。

(3)缴费人凭加盖土地使用费征收专用章的《土地使用费缴款通知单》，向指定银行缴款。

不按期缴纳土地使用费的，征收部门可依有关规定作出处理：

①未缴清土地使用费，凡办理房地产权转移及抵押登记的，应先付清土地使用费，方可办理。

②严重拖欠土地使用费的，相关部门应协助征收部门或管理所催款。

③不按期缴纳土地使用费，应从滞纳之日起每日加收未缴数额5‰的滞纳金。

④严重拖欠土地使用费的，征收部门可依法申请人民法院实施强制执行。

(4)已经签订《土地使用费缴款协议书》的，可直接通过指定银行按协议书约定自动划款。由于缴费人原因造成到期划款不成功的，视为逾期缴费。

(5)银行收齐《土地使用费缴款通知单》上的款项，或自动划款成功后，向缴费人开具财政局印制的《土地使用费专用收款收据》。

(6)银行将《土地使用费专用收款收据》存档联交回分局征收部门或管理所存入征收档案，在电脑征收管理系统确认。

(7)银行与规划国土部门定期对帐。

2-12-

2、土地使用费减免土地使用费减免的条件

1.土地使用权人符合下列条件之一，可暂免土地使用费：

(1)国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地；(2)由财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；(3)公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；

(4)市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基电力走廊用地；(5)农村或企事业单位直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

(6)按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。2.土地使用权人符合下列条件之一，可免缴或减收土地使用费：

(1)新开工的基建工程，自《土地使用权出让合同书》生效之日起至《土地使用权出让合同》规定的竣工日期止，减半征收土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年。

(2)经市以上科技主管部门认定的高科技项目免缴土地使用费五年。

(3)华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费3年，3年后减半缴纳土地使用费2年。

(4)企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用权出让合同书》生效之日起，免缴土地使用费5年至10年。

(5)“菜篮子工程”用地。

（6）外商投资先进技术企业生产用地，免缴土地使用费五年，五年后再减半缴纳土地使用费五年。（7）因不可抗力或其他特殊情况，确实无力缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费。

(8)按国家法律、法规规定可以减收土地使用费的其他用地。

以上第5条需按减免程序申请，其他按核准程序申请。

土地证审批流程篇四

办理土地登记的（审批）程序

土地登记办理流程

办理土地登记内部审批链

单位申请

经办人

通过审核

市局审核

核发土地证

土地证审批流程篇五

土地审批

简述:为加强国家建设用地管理，严格依法审批土地，合理利用土地，根据国家有关规定，河北省非农业建设用地征用、划拨、出让按以下程序、要求进行审批：

一、征用、划拨建设用地程序要求：

（一）用地单位或个人持经批准的建设项目有关文件、图纸和资料以及规划等有关部门意见，向市、县土地管理部门提交建设用地书面申请。

为加强国家建设用地管理，严格依法审批土地，合理利用土地，根据国家有关规定，河北省非农业建设用地征用、划拨、出让按以下程序、要求进行审批：

一、征用、划拨建设用地程序要求：

（一）用地单位或个人持经批准的建设项目有关文件、图纸和资料以及规划等有关部门意见，向市、县土地管理部门提交建设用地书面申请。

（二）市、县土地管理部门根据项目用地需要，与被征地单位协商签订征地补偿协议，与用地单位签订划拨土地使用权协议书，并填写国家建设征（拨）用地申请书。

（三）经市、县土地管理部门审核，用地合理、手续齐全后，填写国家建设用地审批卡片，按批准权限报批。

占用基本农田保护区的土地，按《河北省基本农田保护条例》规定的审批权限报批。

（四）经依法批准后，市、县土地管理部门负责落实征地补偿协议，并向用地单位划拨土地、签发建设用地批准书。

（五）市、县土地管理部门上报建设项目用地申请时应附送以下材料：

1.上级主管部门对建设项目可行性研究报告的批复（总投资额在500万元以上的项目）。

2.计划部门下达的基本建设计划。

3.规划部门提出的建设用地规划许可证或选址定点意见。

4.按照项目占地数量选用1：500、1：1000、1：2000的平面布置蓝图及标明用地位置、四至红线和拐点坐标的地理位置图。

5.土地管理部门出具的现场勘察卡片。

6.国家建设征［拨］用地申请书。

7.征地补偿协议及划拨土地协议，划拨土地属已有使用单位或个人的国有土地时，还应附送拆迁安置协议。

8.有复垦任务的建设项目，应附送复垦计划。

9.用地涉及水利、林业等部门的，应附送有关部门意见。

10.中外合资、合作企业还要附企业合同、章程、企业批准证书和营业执照副本。境外独资企业附送可行性研究报告批准文件及营业执照副本。

11.需要报国务院审批的用地项目，除报送以上材料外，还要附送以下材料：

（1）县以上各级政府关于项目用地的请示。

（2）市、县政府的补偿安置方案。

（3）项目用地计算依据。

（4）填写国家土地管理局统一格式的国家建设征（拨）用地呈报表。

（六）协议方式出让国有土地使用权征地时按上述要求报送材料。

（七）招标、拍卖方式出让国有土地使用权，征地时按下列要求报送材料：

（1）建设用地申请书及审批卡片。

（2）经按权限批准的出让国有土地使用权方案。

（3）土地管理局与被征地单位签订的征地补偿协议。

（4）标明用地块位置、四至红线及拐点坐标的地理位置图。

二、协议方式出让国有土地使用权程序及要求

1.市、县土地管理部门会同有关部门拟定土地使用权出让方案，并按规定的审批权限报经批准。

2.市、县土地管理部门向有意受让者提供出让地块的必要资料及有关文件。

3.市、县土地管理部门与有意受让者协商草签出让国有土地使用权合同。